Все особенности и нюансы договора обмена квартирами с доплатой

Договор мены – это многостороннее соглашение, предусматривающее обязательство сторон о передаче в собственность какого-либо имущества (движимого или недвижимого) либо товара. Обе стороны выступают в качестве продавца. Стороны обоюдно обязуются передать его и принять. Очень часто возникают споры по договору мены между сторонами.

В данном правоотношении предметом обмена выступает товар, к которому относятся:

• жилые и нежилые помещения;
• земельные участки;
• готовая продукция собственного производства;
• транспортные средства;
• доли в уставных капиталах ООО;
• акции;
• узлы и агрегаты транспортных средств;
• доли в праве собственности;
• вещи;
• имущественные права граждан и юридических лиц

Список не является исчерпывающим, но в каждом конкретном случае требуется тщательная юридическая экспертиза товара, подлежащего мене. Вещи и товары должны принадлежать участникам соглашения.

ПОЛЕЗНО: смотрите ВИДЕО с советами, что необходимо учитывать при заключении любого договора в т.ч. договора мены, пишите свой вопрос в комментариях ролика

Существенные условия договора мены

Необходимыми (существенными) условиями соглашения по обмену являются:

1. наименование вещи (товара);
2. его количество.

Обратите внимание: положения обязательно прописываются в тексте. Их отсутствие влечет признание договора мены незаключенным (подробнее про признаки незаключенности договора по ссылке).

В документах рекомендуется отражать:

1. Срок передачи вещи (товара) или из буквального толкования можно определить, что вещь (товар) должны быть переданы;
2. Последствия неисполнения по передаче. Сторона, которой вещь не передана к определенному документом сроку, может не исполнять своих обязательств либо совсем отказаться от них;
3. Предмет сделки должен быть собственностью сторон. В противном случае сторона, права которой ущемлены, имеет право законными способами вернуть обмениваемый товар и потребовать возмещения убытков;
4. Обязательство владельца вещи возместить контрагенту разницу в товарной стоимости, если ее цена ниже другой;
5. Необходимость оплатить затраты, возникающие в результате передачи (транспортные, по доставке и другие)

Важно: регистрация договора в Росреестре оформляется два этапа перехода права собственности. Однако она не является обязательной, читайте какие споры по договору мены могут возникнуть и как их избежать по ссылке.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как избежать рисков при заключении договора мены

Предмет

Информация о предмете договора – основа любого соглашения. В случае же договора мены, предметом выступает непосредственно само имущество, которым обмениваются Контрагенты. При этом важно указать исчерпывающие характеристики этого имущества, дабы впоследствии не возникало каких-либо разногласий. При договоре мены, где предметом выступают жилые помещения, принадлежащие по праву собственности Контрагентам, указываются следующие характеристики: — адрес, по которому расположено жилое помещение; — этаж, на котором располагается квартира; — количество квадратных метров в квартире; — количество комнат; Итак, информация о предмете договора в тексте документа прописывается следующим образом:

Стороны в соответствии на настоящим соглашением передают друг другу следующие жилые помещения, принадлежащие им по праву собственности: Шестаков Дмитрий Степанович передает в пользу Селезнева Геннадия Альбертовича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ломоносова, дом 38 (Тридцать восемь), 7 (Седьмой) подъезд, квартира 246 (Двести сорок шесть), 18 (Восемнадцатый) этаж. Квартира состоит из 6 (Шести) комнат, общая площадь составляет 65 (Шестьдесят пять) квадратных метров. Селезнев Геннадий Альбертович в свою очередь, передает в пользу Шестакова Дмитрия Степановича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 47 (Сорок семь), 6 (Шестой) подъезд, квартира 423 (Четыреста двадцать три), 11 (Одиннадцатый) этаж. Квартира состоит из 5 (Пяти) комнат, общая площадь составляет 66 (Шестьдесят шесть) квадратных метров. На момент мены, фактическая стоимость каждой из указанных квартир, по утверждению обеих сторон, установлена в размере – 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек. Стороны являются собственниками жилых помещений на основании предоставления выписки из Росреестра. Квартиры не принадлежат по праву собственности третьим лицам, не находятся в залоге или в аресте.

Как составить договор мены долей квартиры?

Каждый участник выступает и как продавец, и как покупатель. В документе отражаются:

• персональные и паспортные сведения собственников помещений;
• размеры доли в праве собственности (цифрами и прописью);
• размер общей и жилой площади помещения;
• оценка доли специалистами БТИ;
• заключение сертифицированного оценщика рыночной стоимости доли;
• паспортные данные лиц, которые проживают в помещении;
• технические характеристики объекта соглашения , согласно правоустанавливающих документов;
• указание на то, что доли являются равноценными (либо определяется размер разницы и сроки ее выплаты стороне, чье имущество оценено выше);
• правовые основания владения, пользования и распоряжения долей и перехода собственности к стороне от прежнего хозяина;
• передаточные акты сторон

ВЫГОДНО: давайте составление договора поручим нашему адвокату?

На особом контроле

Использование неденежных форм расчетов имеет ряд преимуществ перед обычными, осуществляемыми через счета в банках:

• уменьшаются затраты на банковское обслуживание;
• достигается экономия времени;
• нет необходимости исключать из оборота денежные средства.

Но, применяя безденежные формы расчетов, необходимо учитывать, что такие операции всегда привлекали внимание налоговых органов, так как при их осуществлении денежные средства не проходят через счета в кредитных организациях или кассу предприятия. Это обстоятельство значительно затрудняет контроль со стороны фискальных органов.

Кроме того, в случае применения классического варианта товарообмена, то есть когда одно имущество меняется на равноценное другое, отсутствует цель извлечения прибыли. Тогда теряется смысл коммерческой деятельности, которым является именно получение дохода. Данное обстоятельство также неизбежно привлекает внимание контролирующих органов. Поэтому при проведении таких расчетов необходимо иметь представления об их правовой основе.

Стоит отдельно обратить внимание на тот факт, что налоговые органы имеют право контролировать бартерные операции на основании п. 2 ст. 40 НК РФ. И если отклонение цены сделки от рыночной составит более 20%, то проверяющие могут пересчитать результаты сделки по рыночным расценкам и доначислить налоги (п. 3 ст. 40 НК РФ).

Если договором мены не согласованы наименование и количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, то соглашение является незаключенным.

Как составить договор мены автомобиля?

Данного вида соглашения заключаются как между гражданами, так и с участием предприятий и организаций. Цены на транспортные средства могут отличаться. В этом случае владельцу более дорого автомобиля выплачивается разница в цене. В документе контрагенты отражают:

• установочные и персональные данные;
• населенный пункт и дату заключения договора;
• сведения, подтверждающие право собственности (паспорт автомобиля и регистрационное свидетельство);
• технические характеристики и номера узлов (в соответствии с правоустанавливающей документацией);
• указание на отсутствие обременений и ограничений, препятствующих совершению регистрационных действий;
• условия расторжения сделки;
• сумма разницы в цене и порядок совершения доплаты (при необходимости);
• подписи участников соглашения

Для чего нужен?

В чем необходимость заключения контракта обмена квартирами с доплатой?

Одна сторона, заключает соглашение для улучшения жилищных условий с минимальными затратами и неудобствами.

Вторая сторона, видит выгоду от него в возможности получить единовременно значительную сумму денег и уменьшить коммунальные платежи, при проживании в апартаментах меньшей площади.

В приобретении/реализации жилья путем заключения такого контракта, взамен сделки купли-продажи, есть плюсы и минусы.

Узнайте, какие документы потребуются для обмена квартиры, а также о том, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, из наших статей.

Что дает нотариальное удостоверение договора мены?

В большинстве случаев мена оформляется в документ произвольной формы, который подписывается собственниками имущества. Существует ряд исключений, когда мена регистрируется нотариусом. Это:

• соглашения с несовершеннолетними или лицами, которые не отдают отчет в своих действиях и не могут руководить ими;
• соглашения по обмену долей недвижимости

Соглашения, требующие обязательного нотариального удостоверения и не прошедшие этой процедуры, признаются недействительными. В этом случае участники обязаны возвратить имущество прежним собственникам либо возместить его в денежном эквиваленте.

ПОЛЕЗНО: сейчас у нас действует специальное предложение по составлению любого договора за 24 часа, смотрите подробнее видео и пишите свой вопрос в комментариях ролика

Права, обязанности сторон

При мене каждый участник — продавец квартиры и обязан ее передать, и покупатель квартиры, обязан ее принять. Каждый участник обязан:

1. Передать квартиру(ы): свободной от прав иных лиц; со всем оборудованием, документами; в количестве, указанном в соглашении; именно ту, которая указана в соглашении; приемлемого качества; с дверью, остекленными окнами и ключами; в согласованной укомплектованности.
2. В разумный срок сообщить о нарушении условий соглашения.
3. Принять переданное жилье.

Условия и основания для расторжения

Расторжение договора мены может быть выполнено при следующих условиях:

• Нарушены существенные условия договора.
• Сделка была признана мнимой либо притворной.
• Была обнаружена утаённая недееспособность одной из сторон-участниц договора.
• Одна из сторон являлась (на момент сделки) несовершеннолетним лицом и были нарушены его интересы.
• Было обнаружено несогласие органов опеки и попечительства.

Несмотря на всю кажущуюся запутанность и сложность, наличие издержек и прочих нюансов, сделки по обмену являются наиболее доступными и позволяющими гражданам при минимальных издержках реализовать собственные имущественные интересы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Отличия в оформлении между физическими и юридическими лицами

Договора обмена недвижимостью могут быть заключены как между физическими, так и между юридическими лицами. Отличий между такими документами минимум, но они всё же имеются.

В случае с юридическими лицами в договорных документах должна быть прописана информация о юридическом лице:

• дата и место регистрации;
• юридические адреса;
• расчётные счета в банках, через которые будет произведена доплата (в случае с неравноценным обменом) и т.д.

Информация о счетах необходима также для оплаты предусмотренных в этих случаях налогов и пошлин.

Отличаются такие договора и заполнением. Так, если вводная часть документа для частных лиц содержит лишь паспортные данные физических лиц, то в случае с юр. лицами помимо их наименования, необходимо указывать данные лица (или лиц), уполномоченного подписывать все необходимые бумаги и все сопутствующие документы.

Если по каким-то причинам после составления договора полномочия по его подписанию передаются другому лицу, к договору прикрепляется нотариально заверенная доверенность, оформленная на это лицо.

Внимание! Договорная документация должна непременно включать в себя информацию о сроках действия договора, о правах, обязанностях и ответственности (в случае нарушения) сторон.

Предлагаем вам ознакомиться и с другими полезными публикациями наших экспертов, которые рассказывают о нюансах и правилах проведения сделок по обмену с такой недвижимостью, как:

• жилые помещения, полученные по договору соцнайма;
• земельные участки;
• квартиры, расположенные в разных населенных пунктах;
• жилье, обмениваемое только на период отпуска.

Как составляется для обмена недвижимости на аналогичное имущество?

Составление договора обмена недвижимым имуществом подразумевает чёткое понимание структуры самого процесса обмена. Для правильного составления такого договора следует определиться со следующими пунктами:

1. Предмет договора. Таковым может являться как частные владения — дома, квартиры, котеджи и прочие жилые и не жилые помещения, находящиеся в частной собственности, так и недвижимость, принадлежащая каким-либо организациям либо предприятиям — бытовые или складские площади, офисные помещения, цеха и т. д. (о том, как правильно заключается договор мены жилыми помещениями между собственниками, мы рассказывали тут).
   Составляя договор мены, необходимо чётко прописывать все особенности обмениваемой недвижимости (месторасположение объекта, его состояние, квадратуру и т. д.). Это позволит значительно упростить процесс обмена и избежать возможных разногласий между сторонами.
2. Правила составления, важные пункты и элементы. Как уже упоминалось выше, чётко определённой формы для договора мены законодательством не предусмотрено. По этой причине основой для его составления является факт встречной купли-продажи.
   При этом в договор в обязательном порядке должны быть включены следующие данные: кадастровый номер объектов, площадь обмениваемых объектов (с приложением поэтажных планов или их копий), если хотя бы один из обмениваемых объектов включает в себе прилежащий к нему земельный участок, необходимо указать целевое его назначение (более подробно о нюансах составления договора мены, в котором объектом является земельный участок, прочтете здесь).

   Указывается также оценочная стоимость объектов, что позволяет определиться с необходимостью внесения доплаты одной из сторон.

3. Определение цены договора. Если договор мены не оговаривает стоимость объектов, подлежащих обмену, то предполагается, что они являются равноценными. Обязанности по оплате расходов на оформление необходимой документации оговариваются сторонами и затем прописываются в договоре. Это согласуется с требованиями, изложенными в пункте 1 статьи 568 ГК РФ.
   В случае указания в договоре стоимости обмениваемых объектов их оценка должна производиться исключительно государственными организациями, уполномоченными выполнять такую оценку. В таком случае сюда включается также пункт с указанием доплаты, размер которой соответствует разнице в оценочной стоимости обмениваемых объектов.

   Важно! Вся оценочная документация должна быть заверена печатями и штампами соответствующих организаций.

Налоги

Если объекты, являющиеся предметами обмена признаются равноценными, то ни одна из сторон не является получателем экономической выгоды, имеющей натуральную форму и в этом случае уплата каких-либо налогов не предусматривается.

В случае же неравноценности обмениваемых объектов лицо, получающее доплату, обязано уплатить налог с той суммы, которую получает, поскольку согласно статье 567 Гражданского Кодекса РФ такое лицо приравнивается к продавцу имущества. Размер уплачиваемого налога следует уточнять в государственной налоговой инспекции на момент совершения сделки.

Государственная регистрация

Для того чтобы сделка с недвижимостью была законной, данные должны быть внесены в ЕГРН, в противном случае, сделка, заключенная без государственной регистрации, признается недействительной.

Нюансы процедуры

В ЕГРН регистрируется не сам договор купли-продажи или мены, а права собственности на жильё. Однако, поскольку основанием для изменения объёма прав и круга лиц, которым они принадлежат, являются именно договора, они должны быть предоставлены в Росреестр.

Процедура в целом выглядит таким образом:

• Сторона, регистрирующая право, оплачивает пошлину и подаёт в регистрирующий орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
• Орган вносит запись в ЕГРН о новых правах на недвижимость.
• Сторона получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую её права.

Куда обращаться?

Подать документы на регистрацию можно следующими способами:

1. Обратиться на приём в местное отделение Росреестра.
2. Подать заявление через МФЦ типа «Мои документы».
3. Подать заявление в электронном виде через портал «Госуслуги» (потребуется регистрация и подтверждение аккаунта там).

Какие нужны документы?

Для регистрации права собственности потребуется:

• Заявление.
• Экземпляр договора, подписанный обеими сторонами, с прилагающимся передаточным актом.
• Паспорт заявителя.
• Квитанция об оплате госпошлины.

При необходимости регистрирующий орган может затребовать и дополнительные документы.

Сроки и стоимость

Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», данные в ЕГРН должны быть зарегистрированы не позднее 7 дней с момента подачи заявления (если не было оснований для приостановления регистрации).

Однако если документы подавались через МФЦ, срок увеличивается ещё на 2 рабочих дня, требующихся на передачу документов в Росреестр и обратно. Стоимость регистрации установлена НК РФ. По состоянию на 2021 год она равна 2000 рублей.