Оформление недвижимости в собственность по сроку приобретательной давности

Переход современной России к торжеству частной собственности породил множество конфликтов и проблемных ситуаций. Особенно это относится к собственности на недвижимость. Люди десятилетиями жили в коммунальных квартирах, бараках от завода, передавали детям в пользование дома, построенные еще их дедами. Им даже в голову не приходило, что надо как-то документально подтверждать свое право на такую недвижимость.

Так делалось в силу привычки, менталитета или просто легкомысленного отношения к бюрократическим процедурам. Однако сейчас владельцы подобной недвижимости стремятся легализовать свои правоотношения с этой недвижимостью. Действующее российское законодательство позволяет это сделать на основании так называемого срока приобретательной давности.

Навигация по статье:

Какое имущество можно оформить по давности владения?

По давности владения можно оформить право собственности на бесхозяйное имущество, так и имущество, принадлежащее другому лицу.

Оформить право собственности в силу давности владения МОЖНО на:
недвижимость (квартира, дом, строение, дача);
движимое имущество (автомобиль или иное средство передвижения);
предметы роскоши (драгоценности, произведения искусства, антикварные изделия).
ВАЖНО! Нельзя оформить по приобретательной давности:
земельный участок, который принадлежит органам государственной или муниципальной власти;
самовольную постройку на неправомерно занимаемом земельном участке;
недвижимость, не подлежащую приватизации и сохраняющуюся в государственной собственности;
объект, возведенный на земельном участке, не предоставленном для данных целей;
объекты, ограниченные в обороте или изъятые из оборота (например, оружие).

Условия для оформления имущества по сроку приобретательной давности

Положения и правила о собственности по давности владения законодательно прописаны в ГК РФ Статье 234 «Приобретательная давность».

Для оформления права собственности в силу приобретательной давности гражданином или юр. лицом в течении всего срока владения должны выполняться следующие условия:

поддерживать имущество в надлежащем состоянии, заниматься хозяйственным обслуживанием и содержанием недвижимости, выполнять обязанности по оплате коммунальных платежей, услуг страхования или других обязанностей, связанных с использованием собственности.
факт владения не должен скрываться от окружающих и от владельца имущества, то есть фактическое владение должно быть открытым.
владение имуществом не должно возникать в результате незаконных действий и должно быть добросовестным. Например, самовольное вселение в дом не даст вам возможность в дальнейшем приобрести на него права собственности по сроку приобретательной давности. Однако, допустимо что владелец мог не знать, что он действовал незаконно, приобретая имущество.
с реальным владельцем имущества не должно быть заключено договора аренды, договора безвозмездного пользования или других договоров, дающих право на использование имущества.
владение имуществом должно быть непрерывным (15 лет для недвижимости, 5 лет для движимого имущества);

на объект недвижимости у прежнего владельца должно быть официально оформлено право собственности, хотя бы в БТИ (иначе придется сначала за умершим пользователям по суду признавать право собственности, 15 лет отсчитывается уже с этой даты).

При невыполнении данных условий при подаче иска в суд вам будет отказано в оформлении права собственности по сроку приобретальной давности.

Оспоримая сделка

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.

Срок приобретательной давности для имущества

В соответствии со статьей 234 ГК РФ, течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления имущества в открытое владение добросовестного приобретателя.

ВАЖНО! Оформить недвижимость в собственность в силу приобретательной давности возможно через 15 лет непрерывного владения, движимое имущество через 5 лет. Если имущество имеет собственника, к этому времени прибавляется 3 года для истечения срока исковой давности.

Это означает, что вам нужно подождать, не объявится ли собственник, чтобы истребовать свое имущество из чужого владения. Таким образом, вы можете подать в суд с иском для признания права собственности на недвижимость только через 18 лет, на движимое имущество – через 8 лет.

Если вы являетесь правопреемником владельца имущества, на которое вы хотите оформить право собственности по сроку давности владения, то вы можете объединить ваши сроки владения данным имуществом. Например, если неоформленная квартира переходит по наследству, наследники могут прибавить к своему сроку владения срок владения наследодателя.

В какой суд подавать иск о праве собственности по давности владения?

Оформить право собственности по давности владения можно исключительно по решению суда.

ВАЖНО! Для признания права собственности по приобретательской давности, необходимо подать иск или заявление в районный суд по месту нахождения имущества.

Если вам известен прежний владелец имущества, то в суд подается иск о признании права собственности на недвижимое имущество на основании приобретательной давности. В этом случае он привлекается в качестве ответчика.

В случае, когда давностному владельцу прежний собственник имущества не известен и не должен был быть известен, необходимо подать в суд заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цена иска на недвижимое имущество определяется его инвентаризационной стоимостью по документам БТИ. Госпошлина по таким искам рассчитывается и оплачивается исходя из цены иска. Для рассмотрения дела в суде необходимо предоставить соответствующий пакет документов.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году

Сделка с недвижимостью может нарушить права заинтересованного человека – как стороны по договору, так и третьего лица. Оказавшись в такой ситуации, потерпевший обращается за защитой своих прав в суд.

При этом важно не только правильно написать заявление и уплатить пошлину, но и не пропустить сроки, иначе в защите откажут. Сегодня рассмотрим подробнее, как правильно определить и исчислить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью.

Общие правила

Исковая давность по сделкам с недвижимостью регулируется следующими нормами:

глава 12 ГК РФ – общие положения об исковой давности;
ст. 181 ГК – особенности расчета именно для сделок с недвижимостью.

Общий период исковой давности составляет 3 года. Иногда он сокращается до 1 года, а иногда достигает 10 лет. Расчет срока происходит после юридической оценки ситуации. Важно сформулировать требование и посмотреть, под какую именно статью или ряд статей оно подходит. Этот процесс называется юридической квалификацией.

ВАЖНО! Изменить исковую давность по соглашению сторон, например, договором купли продажи недвижимости, нельзя. Даже если такое условие и будет прописано, применять его не следует.

3 года или 10 лет

Осенью 2013 года ГК подвергся изменениям, по которым фактически период исковой давности увеличили до 10 лет. Это правило применяется только при соблюдении ряда условий.

Сам по себе общий срок исковой давности составляет 3 года. Но чтобы восстановить свое право, гражданину нужно знать не только о факте нарушения, но и том, кто конкретно является нарушителем – ответчиком по делу. Общий трехлетний период начинает течь, когда истцу стали известны оба эти обстоятельства. При этом максимально он не может течь дольше 10 лет.

ВЫВОД. Сложность правовых формулировок породила мнение, что давность продлили до 10 лет. Это не совсем так. Если вам известно о нарушении своего права и о том, кто должен за это ответить – срок уже течет и составляет 1 или 3 года в зависимости от вида контракта с недвижимостью.

Определяем, какой срок нужно применить

Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:

По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.

Таблица оснований по недвижимости

Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.

Период	Основание	Статья ГК
1 год Оспоримые сделки	Не получено предварительное согласие заинтересованного лица: · супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя. Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)	173.1
Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной	177
Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги	178
Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах	179
Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств	Ч. 4 ст. 179
3 года Ничтожные сделки	Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества.	169
Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы.	170
Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным)	171
Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет	172
Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки	168

Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.

ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.

С какого момента начинает течь срок

Этому вопросу полностью посвящена ст. 181 ГК РФ. Ниже – таблица с подробными правилами:

ВНИМАНИЕ! Течение срока начинается на следующий день после момента его начала. Например, если исполнение договора купли продажи началось 11 февраля, то срок начнет течь 12 февраля. Последним днем срока станет 11 февраля последнего года срока.

Как быть, если срок пропущен

Суд отказывает по мотиву пропуска давности, если такой аргумент заявит ответчик. Если заявление не поступит, дело рассмотрят по существу. Если поступит – можно попросить суд восстановить срок.

ВНИМАНИЕ! Пропуск давности – основание для решения об отказе, даже если выдвинутые требования законные, обоснованные, полностью подтверждаются доказательствами. Оспорить такой отказ практически нереально.

Исковой период восстанавливается при одновременном выполнении условий:

пропуск допущен по уважительным обстоятельствам (тяжелое стечение обстоятельств, которое можно документально подтвердить);
указанные причины возникли в последние полгода срока исковой давности.

Ответчик подаст заявление о применении срока давности – ответом нужно подать заявление о его восстановлении. Судья удовлетворит просьбу, если сочтет причины достаточно уважительными. Образец заявления о восстановлении искового срока загрузите бесплатно по этой ссылке.

Разобраться с давностью сложно только на первый взгляд. На самом деле достаточно определить два момента – определить основание, по которому будет оспариваться сделка, и день начала течения срока. Остальное подскажет наша практическая инструкция.

Документы для подачи иска

иск или заявление в суд;
копия и оригинал паспорта;
документ, подтверждающий попытку досудебного урегулирования спора (выписка из почтового отделения);
тех.документы на спорное имущество (кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП, БТИ и т. д.)
чек об оплате государственной пошлины;
уведомление о направлении (вручении) копии иска и документов ответчику (если таковой известен);
доказательства факта непрерывного владения объектом спора в течение 15 лет (квитанции за коммунальные услуги, договор с управляющей компанией, чеки об оплате налогов, показания свидетелей).

Как уберечься от мошенников и судебных исков

Перед заключением любой сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке, тщательно изучайте все документы и собственников. Ошибки, подделки, отсутствие согласия одного из собственников, — все это может привести к тому, что сделку признают недействительной.

Главный шаг при проверке недвижимости — получение выписки из ЕГРН. В ней вы сможете увидеть все основные характеристики недвижимости, информацию о собственниках, историю продажи, наличие обременений и много других факторах, которые могут стать тревожным сигналом. Если вы видите, что продавец владеет недвижимостью больше трех лет, то рисков намного меньше.

Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас!

Экспресс-инструкция «Как оформить имущество по сроку приобретательной давности»

Проверьте соблюдение срока приобретательской давности и срок исковой давности (15 лет для недвижимости, 5 лет для движимого имущества + 3 года).
Составьте иск или заявление в суд.
Соберите пакет документов для подачи иска и доказательства владения объектом спора.
Подайте в суд иск или заявление.
Получите решение суда.
На основании решения суда подайте документы на регистрацию права собственности на имущество в Единый государственный реестр.

В отношении права собственности на имущество не стоит быть легкомысленным. Если не оформить право владения своевременно, вы можете остаться ни с чем или же потратить много сил и денежных средств на судебные тяжбы. В случае возникновения проблем или вопросов, связанных с признанием права собственности на недвижимость, задавайте их в комментариях, или оставьте заявку нашим онлайн-консультантам.

Хотите поделиться?