В последние годы на рынке недвижимости появилось такое явление, как квартирные аукционы. Аукционный метод продаж вызывает огромный интерес среди риэлторов. Правда, для большинства все ограничивается теорией. Мол, «технология, наверное, хорошая, но в моем сегменте (локации) неприменима». При этом элитные брокеры уверены, что торги уместны для массового сегмента. А риэлторы, специализирующиеся на эконом-классе, считают, что аукционы – это для сегмента luxury. Провести аукцион пробуют немногие, и, как правило, попробовав один раз, отзываются о торгах негативно. Но есть среди риэлторов группа ярых сторонников аукционного метода продажи квартир. Брокеры уверены, что за этой технологией будущее. Портал «Элитное.РУ», опросив представителей крупных агентств недвижимости, попытался разобрать все плюсы и минусы аукционов, а также понять, кто может выиграть от этой технологии.
Аукцион без молотка
Метод, применяемый при продаже вторичной недвижимости, не имеет ничего общего с классическим аукционом, во время которого участники выкрикивают сумму, которую они готовы выложить за предлагаемый товар, а ведущий, подогревая интерес, отсчитывает «раз, два, три», ударяя в такт словам специальным молотком.
Технология, применяемая на российском рынке «вторички», не требует одновременного присутствия всех участников. Брокер, проводящий аукцион, как объясняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, подбирает несколько потенциальных клиентов, которым объявляется стартовая цена и сроки проведения торгов (обычно за несколько недель). Потом покупатели выдвигают свои предложения, и собственник выбирает самое выгодное.
– К сожалению, то, что сегодня на рынке недвижимости называют аукционом, по сути, является всего лишь рекламной акцией, направленной на привлечение максимального количества покупателей, – считает генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Агентство заключает договор с собственником, согласно которому он берет на себя финансовые обязательства по рекламному и маркетинговому продвижению объекта. Затем квартира снимается с продаж на некоторое время, а после этого «периода тишины» выходит на рынок со скандально низкой стоимостью – на 30-60% ниже предполагаемой рыночной. Естественно, такая цена привлекает большое количество потенциальных покупателей. Они смотрят квартиру и обозначают сумму, за которую готовы купить. Затем выбирается несколько лучших предложений, и между ними устраивается торг. Кто больше предложил, тот, по идее, и стал счастливым обладателем продаваемого жилья.
Присутствующий на аукционе генеральный директор агентства ZIP Realty Александр Мальцев описывает квартирные торги следующим образом:
– В октябре я попал на аукцион. Из чистого интереса. Торги проводились на Кутузовском проспекте, который является районом моей локальной специализации, поэтому я и решил посмотреть на это действо. Была выставлена квартира площадью 148 кв. метров со стартовой ценой 19,1 млн рублей. При этом, на мой взгляд, квартира стоила 35-40 млн рублей.
Процесс выглядел следующим образом: на столе были разложены презентации, поэтажные планы и другие документы на квартиру. Риэлтор, проводящий торги, беседовал поочередно со всеми потенциальными покупателями. У каждого из них «аукционист» взял контакты, и, кроме того, дополнительно узнал, какую недвижимость и где они хотели бы купить. Наиболее общительные рассказывали и о личной жизни: семье, работе, детях, проблемах. В конце разговора риэлтор объяснил каждому, что купить объект за 19,1 млн он сможет только в том случае, если никто из конкурентов не заявит более высокую цену. После чего участники аукциона написали на листочках свои предложения. На словах почти все потенциальные покупатели добавили, что при необходимости готовы заплатить и больше.
В таком режиме аукцион работал два дня, затем начались телефонные переговоры, во время которых конкурентам лидера предлагали заплатить более высокую цену. В итоге победил человек, предложивший за квартиру 30 млн рублей. Владелец жилья посчитал, что этой суммы недостаточно, и отказался продавать. Недавно я видел в базах недвижимости эту квартиру. Продавалась она за 40 млн.
Почему не продали пентхаус в «Венском доме»
Широкую известность аукционный метод продажи жилья получил в 2014 году благодаря попытке реализовать на торгах один из самых на тот момент дорогих объектов столицы – пятиуровневый пентхаус площадью 1800 кв. метров в жилом комплексе «Венский дом» (на фото ниже).
Продажей пентхауса занималось агентство Blackwood, а для организации аукциона был привлечен президент профсоюза риелторов Public figure Александр Санкин, который, по сути, и является родоначальником аукционного метода продажи жилья в России. В своем аккаунте в сети Facebook господин Санкин пишет, что является тренером агентов-миллионеров и чемпионов рынка недвижимости.
Рыночную стоимость пентхауса в «Венском доме» на тот момент риэлторы оценивали в 40-70 млн долларов. Однако на аукцион этот лот был выставлен с шокирующей стартовой ценой 1 рубль. Торги были назначены на 19 марта 2014 года, но так и не состоялись.
– Нашумевшая история с аукционом в «Венском доме» тоже была не более чем рекламной акцией, – полагает Тимур Сайфутдинов. – Вокруг объекта был создан ажиотаж, но информационным шумом все и закончилось.
Слова риэлтора подтверждает и PR-директор Colliers International Марат Мурадян, который в тот момент руководил PR-службой в агентстве Blackwood:
– Торги так и не состоялись, но я считаю, что акция удалась. О том, что «самая большая квартира в Москве будет продаваться на аукционе со стартовой ценой в 1 рубль» звучало из каждого утюга. Об этом написали практически все московские издания, об этом говорили на всех федеральных каналах. В результате количество публикаций, радиоэфиров и других упоминаний в СМИ достигло тысячи.
Радость специалиста по PR понять можно, но вряд ли продавец дорогого пентхауса преследовал такие же цели. Собственнику нужно было продать объект, однако элитный пентхаус, несмотря на шумиху в СМИ, до сих пор не нашел своего хозяина. Илья Менжунов говорит, что пентхаус по-прежнему входит в ТОП-10 самых дорогих квартир столицы. Но владелец уже не надеется продать объект целиком. Как замечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, собственник готов сделать нарезку и продавать пятиуровневую квартиру по частям.
Как продать квартиру быстро, но дешево
Однако во многом благодаря широкой маркетинговой компании по продаже пентхауса в «Венском доме» у Александра Санкина появились последователи. Сегодня, по оценке управляющего партнера агентства Blackwood Константина Ковалева, на рынке вторичной недвижимости Москвы работает порядка 30 риэлторов, которые специализируются на квартирных аукционах, и каждый из них примерно раз в месяц проводит торги по продаже дома или квартиры.
– Работают риэлторы-аукционисты, как правило, с самыми мотивированными продавцами жилья, – рассказывает Александр Мальцев. – Более того, нередко на этапе предварительных переговоров с собственниками они, проверяя, насколько сильно желание реализовать квартиру, советуют, например, владельцу не продавать, а сдавать недвижимость. И если тот все равно настаивает на продаже, начинается подготовка к торгам.
Сегодня при продаже жилья по классической схеме агентское вознаграждение составляет в среднем 3%, у аукционистов – 6%
Подготовка к аукциону ведется за счет средств собственника объекта. Деньги идут на рекламную кампанию по продвижение объекта, видео- и фотосъемку. Подготовка к торгам квартиры бизнес-класса, по словам Александра Мальцева, обойдется в 100-120 тыс. рублей, а элитного коттеджа, добавляет генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов, может доходить до 500 тыс. рублей.
Владелец жилья обязан оплатить не только услуги риэлтора по проведению аукциона, но и комиссию от продажи объекта, если она состоится, добавляет Илья Менжунов. Комиссия у аукционных риэлторов тоже выше стандарта. Сегодня при продаже жилья по классической схеме агентское вознаграждение составляет в среднем 3%, у аукционистов – 6%.
– За некоторое время до проведения торгов квартира снимается с продаж, а потом выходит со скандально низкой стоимостью, – продолжает Тимур Сайфутдинов. – Естественно, такое предложение привлекает большое количество потенциальных покупателей.
Достаточно часто конечная цена на квартиру «не отбивает» заложенный в стартовую стоимость дисконт
Почему собственники жилья соглашаются оплачивать расходы на рекламу плюс двойную комиссию? Главный довод аукционистов: квартира будет продана быстро и дорого. В сегменте дорогого жилья сроки экспозиции квартир исчисляются месяцами, а загородные дома могут продаваться годами.
Аукционный метод помогает продать недвижимость в среднем за один-два месяца. При этом, уверяют апологеты аукционов, во время проведения торгов одни потенциальные покупатели подогревают других, включаются эмоции, ажиотаж и квартира продается выше рыночной цены, на худой конец – не ниже. Это в теории. На деле же покупатели, участвующие в аукционах, редко проявляют сильные эмоции.
– Довольно часто конечная цена «не отбивает» заложенный в стартовую стоимость дисконт. Недавно дом, который имел реальную рыночную цену в 3,5 млн долларов, был выставлен на аукцион по стартовой цене 1,8 млн – почти вдвое дешевле. Владелец и брокер рассчитывали привлечь большее число клиентов, создав с помощью демпинговой цены ажиотаж. «Трюк» не сработал: дом был продан за 2,3 млн долларов, – говорит Илья Менжунов. – Впрочем, если конечная предложенная цена не устраивает владельца, то он может отказаться от продажи – правила этого не запрещают. Но в результате только 30% аукционов заканчиваются заключением сделок.
Продажа квартир, выставленных на торги
Сейчас достаточно предложений разной категории и степени готовности. Рынок жилой недвижимости изобилует различными объектами, выставленными на продажу за долги. Это изобилие на взгляд неискушенного покупателя чрезвычайно сложно, и сориентироваться в большом количестве предложений действительно бывает непросто. Существует большая вероятность сделать роковую ошибку при самостоятельной покупке квартиры через торги, так как существует много различных моментов, о которых покупатель, возможно совершающий такую сделку первый раз в жизни, и не догадывается. С опытом, конечно, количество ошибок становится значительно меньше, но риск остаться без задатка или взять некондиционную рухлядь есть всегда. В таких случаях есть компания ИнвестТорги с опытными специалистами.
Купите квартиру с торгов по банкротству в любом городе России, которая соответствовала бы вашим пожеланиям по расположению, площади, качеству и цене. Наши специалисты помогут подобрать квартиру по вашим критериям, и выгодно её приобрести. Нередко, квартиры выставленные на торги по банкротству избавлены от обременения ипотекой. В результате Вы приобретаете жилье, пусть чуть более сложным путем, но значительно дешевле рыночной цены.
Выгода может составлять до 30%!
Благодаря этому появляется реальная возможность, через небольшой промежуток времени перепродать лот уже по рыночной цене. Стоит сказать, что на торгах самых интересных лотов будет конкуренция, но возможность получения жилья с дисконтом с торгов есть всегда. Нашу компанию заказчики ценят именно за то, что мы достигаем лучших результатов даже в тех случаях, когда ситуация выходит из-под контроля.
К сожалению, существуют ситуации когда бессильны опыт, деньги и волшебство наших специалистов. Об этих редчайших случаях и возможных осложнениях мы сообщаем заказчикам заранее.
Аукцион без обязательств
Компания Kalinka Group, заинтересовавшись новой технологией, решила провести торги по продаже квартиры в «Доме на Мосфильмовской». Начальная стоимость, по согласованию с собственником, была назначена в 75 млн рублей.
– Эта цена существенно ниже рыночной стоимости данной квартиры, хотя в небоскребе есть и лоты еще меньшей стоимости. Чтобы объяснить, на что были сделаны ставки, мы рассмотрим особенности дома и ценообразования в нем, – говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Дом имеет необычную конфигурацию, его линии изгибаются вдоль оси. Соответственно, внутренний каркас довольно сложен и квартиры имеют некоторые конструктивные особенности. К примеру, в некоторых лотах много столбов –конструкций, которые являются несущими, вследствие чего их нельзя демонтировать. В одной квартире их может быть и 4, и 8, и собственнику придется обыгрывать их в интерьере. Другие квартиры в этом доме не имеют хороших видовых характеристик, а у третьих не самая удачная планировка.
Квартира площадью 168 кв. метров, выставленная на аукцион, имеет всего одну несущую конструкцию. Она расположена на 50 этаже, который при строительстве планировалось оставить «для своих». Здесь самые высокие потолки – 5,3 метра против стандартных 3,2, то есть жилую площадь при желании можно еще увеличить, сделав антресоль. «Окна в пол» выходят на гольф-клуб и Мосфильмовский пруд, из гостиной видны МГУ и «Москва-Сити».
До начала аукциона квартиру изъяли из продажи на две недели и запустили обширную рекламную кампанию. Затем было назначено три дня, в которые потенциальные покупатели могли прийти и посмотреть квартиру.
Попытка продать квартиру с аукциона в этот раз успехом не увенчалась. Мы отметили, что покупатели с недоверием отнеслись к аукциону, многие из них не исключали, что незнакомая им схема может быть мошеннической.
Впрочем, нам удалось подогреть интерес к объекту: в эти три дня состоялось порядка 19 показов, собственнику было сделано много предложений. К сожалению, итоговая цена его не устроила. Начальная низкая стоимость лишь привлекает внимание к объекту, при этом в голове у владельца все равно существует нижняя планка цены, за которую он готов отдать свою недвижимость.
Квартиры с торгов по банкротству — Москва
На современном рынке жилой недвижимости России за последние годы произошло много перемен. Прежде всего, в этом разделе, речь пойдет о квартирах. Загородные дома и Таунхаусы Вы можете посмотреть в других наших разделах. Люди и компании приобретают дома и квартиры, потом продают в связи с различными жизненными обстоятельствами. Одно из самых частых обстоятельств – банкротство собственника. Мы помогаем в покупке квартир с торгов уже более 10 лет.
В нашем интернет-каталоге мы представляем Вам самое интересное, что есть на данный момент со всей России. Все объекты внимательно и тщательно отбираются аналитиками инвестиционной компании №1 Инвест Торги. Над этим работает целый отдел аналитиков. При этом каждый лот проходит жесткий фильтр, а мусорные предложения отметаются. Нашим специалистам стоит доверять.
Доверяйте профессионалам компании InvestTorgi.ru!
Мы предоставим наш 10 летний опыт в ваше распоряжение. Мы делаем риски минимальными, а доходность инвестиций максимальной для всех наших заказчиков, каждый рубль нашей комиссии окупается не единожды. Будьте в этом уверены.
