Очень заманчивой идеей для многих людей является покупка дома по реновации в Москве. Стоит ли покупать квартиру в домах, подлежащих реновации? Какие риски существуют при приобретении квартир в доме по реновации?
Реновация в современном строительстве — это замена старого и изношенного жилья на новое и комфортное. Реновация в Москве стартовала в 2021 году. За год после старта, она набрала обороты и семимильными шагами переселяет граждан их ветхих строений в современные комфортабельные дома. Эта программа рассчитана на 15 и более лет и предполагает к переселению около 1 миллиона семей. Такая масштабная программа оказала заметное влияние на ситуацию столичного рынка недвижимости. Мы ответим на вопрос, стоит ли покупать квартиру по реновации в Москве и где будут стоить дома для выделения жилья после сноса?
Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?
На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено.
Можно ли купить комнату?
По программе реновации новое жилье получают и владельцы комнат (дольщики). Продавать и покупать долю в недвижимости разрешается наравне с отдельной квартирой.
Кто покупает квартиры в пятиэтажках?
Чаще всего покупателями жилья, включенного в список расселяемых домов, являются граждане, которые хотят выгодно вложить свои средства. В результате они смогут получить более ликвидную и дорогую недвижимость по цене ниже рынка.
Какие существую риски?
- По закону участник программы должен подписать с Фондом реновации соглашение о том, что в течение нескольких лет сможет оформить новое жилье в собственность. Но если Фонд будет ликвидирован, то стать законным владельцем не получится. Предпосылок для этого сейчас нет, но при изменении экономической ситуации они могут появиться.
- Продать полученную квартиру моментально не удастся, поскольку в собственность она перейдет не сразу. Процесс регистрации может затянуться до полугода из-за бумажной волокиты.
- При продаже квартиры, купленной в период с 01.01.2016 и по 31.12.2019, ее владелец должен заплатить НДФЛ, если продаст ее в течение 5 лет. Для квартир, купленных до 2021 или после 2021 года, этот срок – 3 года. Но для программы реновации предусмотрены отдельные условия. В срок владения новой недвижимостью засчитывается и период, в течение которого в собственности находилось прежнее жильё в хрущевке. Это упрощает перепродажу, тем не менее какое-то время после переезда придется подождать, чтобы не платить 13% налога.
- До сих пор не утвержден график сноса домов по реновации 2020-2025, поэтому точный срок получения новой квартиры неизвестен и может растянуться на 5-10 лет. Третья волна переселения начнется после возведения новостроек на месте бывших пятиэтажек, а для этого их нужно полностью расселить, снести и подготовить стройплощадку.
- Также существует риск массовой застройки, как считают эксперты по недвижимости. Если на стартовых площадок вместе с домом для переселенцев будут возводить еще три-четыре высотки для коммерческих продаж, то количество предложений на рынке будет завышено и цены придется снижать.
- И наконец, объект могут исключить из программы. Инициативная группа жильцов может провести собрание и устроить переголосование. Если более 2/3 собственников откажется от участия в жилищной реформе, то предыдущее решение можно обжаловать, и дом вычеркнут из списка реновации.
Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве?
Смысл приобретать такое жилье есть:
- появляется возможность получить квартиру комфорткласса в современном доме;
- она по закону будет отвечать всем санитарным требованиям и жилищным нормам;
- улучшится инфраструктура в районе проживания;
- цена нового жилья в любом случае будет больше, чем вы заплатили за старую квартиру.
Брать или подождать
Стоит ли соглашаться на кредитные условия под сносимое жилье или подождать, пока нынешний собственник не получит квартиру в новом доме по программе переселения? Здесь все зависит от конкретной ситуации – если семья имеет место для своего проживания, то можно немного подождать:
- на новое жилье банк охотнее выдаст деньги;
- к тому же, не придется брать «кота в мешке» — вдруг новая недвижимость не устроит по каким-то параметрам (слишком высокий этаж, не «тот» район, окна выходят во двор, а хотелось бы на трассу, например, и так далее).
Если жить семье негде, то банковские деньги под сносимую жилплощадь – не самый плохой вариант.
Что делать жильцу хрущевки с ипотечным договором? Продолжать платить по кредиту, как раньше. В общем и целом, ничего для него не изменится – смена произойдет лишь в самом объекте недвижимости, который является залоговым.
Стоимость квартир в пятиэтажках под снос
В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2021 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.
провела исследование и выяснила, что число инвесторов, приобретающих квартиры в старом фонде, который будут переселять по проекту реновации, выросло с 8,5% до 17%.
В феврале 2021 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):
Комната | Однушка | Двушка | Трешка | 4 и более | |
Цена, руб | 2.900.000 — 6.000.000 | 3.800.000 — 13.300.000 | 4.400.000 — 13.500.000 | 6.500.000 — 14.500.000 | 11.150.000 — 19.900.000 |
Площадь, м2 | 13 — 23 | 27 — 36 | 41 — 57 | 51 — 81 | 59 — 128 |
Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже. К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей.
Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.
Западный округ
Дома, стоящие в очереди на 2021 – 2021 года:
- Кунцево: ул. Молодогвардейская, д. 44;
- ул. Бобруйская, вл. 15.
С 2022:
- Можайский район: ул. Гродненская, вл. 7-9;
- Проспект Вернадского: проспект Вернадского, влд. 75/3;
- Солнцево: ул. Родниковая, влд. 4/1.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке
При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:
- Проверить паспорт собственника и все документы на квартиру: принадлежит ли она ему на законных основаниях.
- Проверить всех прописанных. Для этого следует запросить выписку из домовой книги. Несовершеннолетних лучше выписать до того, как выходить на сделку.
- Проверит технический паспорт объекта. Сверить по нему, не было ли перепланировок. Если были, то на них должно иметься разрешение.
- Перед заключением договора нужно согласовать точную сумму, способ передачи денег и отразить это в договоре.
Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.
Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?
Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.
Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по закону №102-ФЗ «Об ипотеке» при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.
Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?
Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:
- Сбербанк;
- Газпромбанк;
- Открытие;
- ВТБ 24 и другие.
Справка. Решение по ипотеке банк принимает не только в зависимости от состояния квартиры. Заемщик также должен отвечать всем предъявляемым кредитной организацией требованиям.
Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.
Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию
При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.
Можно ли продать квартиру под снос?
Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.
Важно! Переоформить квартиру не получится, если собственник уже подписал соглашение на изъятие объекта недвижимости, либо есть договор с местными властями о выкупе жилья.
Почему продают эти квартиры?
Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.
Реновация: подробнее о сути программы
Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2021 году.
Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время. Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.
Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.
Граждане, проживающие в домах «под снос», получают возможность переселиться в современные и комфортабельные новостройки. Здесь им предоставляются равнозначные по метражу, но улучшенные по своим техническим характеристикам квартиры. В чем-то переселяемые жильцы даже выиграют. Количество комнат останется неизменным в новом и старом вариантах жилья, однако прихожая, кухня и санузел точно станут просторнее.
Если же у человека есть финансовая возможность, он может доплатить за «лишние» метры и увеличить свое жилье еще больше. При этом уезжать далеко от привычного места жизни не потребуется, ведь новостройки будут располагаться в тех же местах, где и сносимые дома.
Если действующий собственник не хочет получать жилье в новостройке, он может получить денежную компенсацию. Сумма денежной компенсации соответствует рыночной стоимости исходной квартиры.
Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?
Приобрести квартиру в строящемся доме не получится. Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам. Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов.
Проще всего купить недвижимость в реновационном доме, когда их начнут продавать новые собственники. Объявления о продаже можно найти на Авито или Циан. Однако при этом, цены будут уже выше, чем на стадии строительства.
Другой вариант – попытаться купить жилье, для которого не нашлось законного владельца по программе. В такой ситуации невостребованные квартиры выставляются на торги. Информация о таких предложениях публикуется на сайте Фонда реновации fr.mos.ru.
Совет. Нужно подумать и о новых соседях. Если в этот дом заселяют людей из аварийного жилья, контингент может быть не самым лучшим.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь с юристом: 8 (Москва и МО с 9:00 до 20:00) Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.
Северо-Восточный округ
На текущий и следующий года:
- Алексеевский район: ул. Староалексеевская, вл. 3.
- Бутырский район: мкр. 78, корп. 66;
- ул. Руставели, вл. 3, корп. 4.
- Дмитровское шоссе, вл. 167, корп. 4А;
2022:
- Бабушкинский район: Осташковская улица, вл. 9/2;
- Бибирево: ул. Белозерская, вл. 3-5;
- Бутырский район: ул. Милашенкова, вл. 7/3;
- Лосиноостровский район: Тайнинская ул., влд. 9/5;
- Марьина Роща: ул. Анненская, вл. 6;
- Отрадное: ул. Олонецкая, вл. 21.