Как узнать о возможности дарения?
Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения
, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.
Изучаем договор
Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.
Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.
Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.
Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.
Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.
Что говорит закон?
Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.
Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.
К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик
.
Условия сделки
Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких. Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.
Условия дарения доли в ипотечной жилплощади:
- пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;
- согласие дарителя и одаряемого, например — на перевод прав и обязанностей по договору залога;
- переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.
Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра. Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.
Обратите внимание, что банки не дают согласие на дарение доли в пользу детей, пенсионеров, малоимущих и сирот, т.е. тех, кто не способен нести обязательства по выплатам за ипотеку. Единственный вариант – подарить долю таким лицам, но сохранить за собой обязанность по выплате кредита (п. 38 ФЗ «Об ипотеке»).
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Вопрос:
Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ⅔, но в банк мы еще не обращались.
Ответ:
Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения. Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита. Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку. Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли. Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.
Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.
Как оформить дарение квартиры в ипотеке?
Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.
Что потребуется?
Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.
Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:
- доходы будущего собственника;
- какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
- количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.
Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.
Получение согласия банка
Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.
Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.
Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.
К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту
. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.
Необходимые документы
Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:
- Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
- Бумаги собственника жилья.
- Кадастровый или технический паспорт.
Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.
Дарственная на ипотечную квартиру
Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.
Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.
Пошаговые действия
Пошаговая инструкция
выглядит следующим образом:
- Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
- Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
- На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.
Необходимые документы
Для получения одобрения в банковском учреждении потребуется представление:
- заявления по форме банка;
- паспорта заёмщика;
- справки о доходах 2-НДФЛ или по форме банковской организации;
- правоустанавливающей документации на другую жилплощадь.
Работники банка могут запросить другие бумаги (брачное свидетельство, свидетельство о рождении ребенка и т.п.).
В случае одобрения банка гражданину следует посетить нотариальную контору для составления дарственной и регистрации ее в Росреестре. Для этого потребуется представление следующих бумаг:
- письменного согласия кредитного учреждения;
- паспортов заемщика и одаряемого;
- правоустанавливающей документации на жилье;
- техпаспорта;
- актуальной выписки из ЕГРН;
- согласия второго супруга или сособственников – если жилплощадь принадлежит нескольким людям;
- справки о составе семьи (выписки из домовой книги);
- документации, подтверждающей родство;
- разрешения от органа опеки (при необходимости).
Возможные проблемы и нюансы
Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.
Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.
По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.
Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.
Правовые основы
Она регулируется рядом законодательных актов. Если говорить более предметно о кредитовании под залог, то этот аспект регламентируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принятом 16 июля 1998 года.
ФЗ №102 устанавливает основания, которые предваряют процедуру заключения договора ипотечного кредитования, и регулирует права и обязанности сторон соглашения. В нем прописывается, каким образом пр
оводится процедура регистрации залогового имущества, и на каких основаниях она может быть прекращена одной или второй стороной. Сторонами взаимодействия являются:
- залогодатель, собственник приобретенной недвижимости;
- залогодержатель, прокредитовавший покупку жилплощади.
На основании правовых норм ФЗ №102 составляется договор ипотечного займа и закладная. Этот нормативный акт составлен с учетом интереса обеих сторон взаимоотношений. В него ежегодно вносятся поправки и изменения, призванные скорректировать недочеты, которые были выявлены уже в процессе применения законодательных норм.
Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.
- Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
- Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.
Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:
- Если долг погашается досрочно.
- Если банк разрешил сделку.
Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.
Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.
На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?
- Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
- Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
- Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
- Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.
Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры
Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:
- Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
- Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.
К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.
О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.
Важные детали
При заключении договора дарения с обременением необходимо учесть некоторые важные детали. В частности, обременения можно разделить на две основные группы. К первой группе принадлежат обременения, которые запрещают собственнику имущества осуществлять определенные действия, а к второй группе – обременения, которые накладывают на владельца дополнительные обязательства.
При заключении подобной сделки необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Например, в качестве дарителя не могут выступать малолетние дети. Запрещается заключение подобного соглашения между субъектами предпринимательской деятельности (за исключением пожертвований для определенных общественных нужд и подарков, врученных сотрудникам).
Все указанные ограничения необходимо учитывать при заключении договора дарения.
Законодательство запрещает заключение договора дарения с государственными служащими в связи с исполнением их должностных обязанностей
Кто считается близким родственником?
Вы, конечно, можете считать своими близкими родственниками кого угодно: от троюродного брата до внучатого племянника. Однако ориентироваться необходимо на Гражданский Кодекс РФ. Согласно действующему законодательству к близким родственникам относятся:
- папа и мама
- дочери и сыновья
- бабушки и дедушки;
- родные братья и сёстры (включая тех, кто обладает одним общим родителем)
- внуки и внучки
Дарение квартиры близкому родственнику
Дарить недвижимость можно любым близким родственникам, включая несовершеннолетних. Они смогут распоряжаться имуществом самостоятельно после достижения 18-летнего возраста.
