Продажа, обмен, дарение и другие виды отчуждения земель

Передача земельного участка

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются , а особенности – . Существует несколько форм собственности:

• государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
• муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
• частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

• в возмездной либо безвозмездной форме;
• добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

• купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
• аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Более полно правовые аспекты отчуждения раскрыты в статье «Общая характеристика сделок с земельными участками».

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с .

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является кадастровый паспорт.

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с регистрации недвижимости».

Договор продажи здания

Вы намерены купить здание. Предположим, земельный участок под зданием тоже находится в собственности продавца. В силу закона покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 2 ст. 522 ГК РФ). Соответствующий участок должен быть охарактеризован в договоре (ст. 554 ГК РФ). Иными словами, при продаже здания следует определить параметры участка, необходимого для эксплуатации здания. Предметом самостоятельной сделки такой участок выступать не может.

Договор продажи может предусматривать цену здания и цену участка по отдельности, но необязательно. Если в договоре установлена только цена здания, то она включает цену передаваемой с этим зданием соответствующей части земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

В первом варианте проблем с определением НДС не возникает. На цену участка налог не начисляется. Поэтому покупателю будет выставлен лишь счет-фактура на стоимость здания, указанную в договоре.

ПРИМЕРДоговором установлены цены: за нежилое здание – 100 млн руб. без учета НДС, за расположенный под ним земельный участок – 40 млн руб. В этой ситуации покупателю будет предъявлен НДС в сумме 18 млн руб. (100 млн руб. Х 18%). Сумма сделки, включая НДС, – 158 млн руб. (100 + 18 + 40).

Если же цена участка не обособлена, то налоговую базу следует определять в порядке, установленном для реализации предприятия в целом как имущественного комплекса. Эта точка зрения отражена в письме Минфина России от 27 марта 2012 г. № 03-07-11/86. Продавец составляет сводный счет-фактуру с указанием в графе «Всего с НДС» цены сделки. К сводному счету-фактуре прилагается акт инвентаризации с указанием балансовой стоимости каждого из объектов (п. 4 ст. 158 НК РФ). В таком счете-фактуре здание и земельный участок выделяют в самостоятельные позиции. Цена объекта принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент. А поскольку операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения, по строке, в которой отражаются данные по участку, в графах 7 «Налоговая ставка» и 8 «Сумма налога» поставляют прочерки. Такой порядок поддержан постановлением ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2007 г. по делу № А05-13851/2005-33.

По строке, в которой отражаются данные по зданию, реализация которого облагается налогом, в графах 7 «Налоговая ставка» и 8 «Сумма налога» указываются соответственно расчетная налоговая ставка в размере 15,26% (18/118 х 100%) и сумма налога, определенная как соответствующая расчетной налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

ПРИМЕРПредположим, цена сделки та же, что и в примере 1, – 158 млн руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и уча- сток по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания – 80 млн руб., участка – 30 млн руб. По этим данным определяется налоговая база (пп. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стои- мость реализованного имущества – 110 млн руб. (80 + 30) – ниже цены реализации – 158 млн руб. Поэтому поправочный коэффициент – 1,4364 (158 млн руб. / 110 млн руб.). Налоговая база: по зданию – 114 910 000 руб. (80 000 000 руб. Х 1,4364), по участку – 43 090 000 руб. (30 000 000 Х 1,4364). НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 644,07 руб. (114 910 000 руб. Х 18 /118).

Напоминаем, что от налогообложения НДС освобождается:

• реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);
• передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Каким образом может происходить отчуждение

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

• решение органа исполнительной власти,
• договор безвозмездного использования;
• договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале «Отвод земельного участка».

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

• добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
• отказ собственника от законного права (рента);
• принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 .

Добровольное отчуждение имущества

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

• отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;
• отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;
• отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Принудительное отчуждение земельного участка

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

• экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;
• конфискация – санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

• обращение взыскание на имущество по обязательствам собственника;
• истребование имущества из чужого незаконного владения.

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.

Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).

Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).

Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.

На каких условиях можно отчуждать объект

В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:

1. Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.
2. Подписание договора купли-продажи.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 . Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.

Главным условием совершения сделок с землей является ее оборотоспособность. Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:

• государственных заповедников и национальных парков;
• участков, входящих в состав земель лесного фонда;
• особо охраняемых природных территорий;
• наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.

Этапы

• Представители государственной власти формируют решение об отчуждении.
• Решение направляется в Росреестр.
• Документ публикуется в средствах массовой информации, а также на официальном интернет портале.
• Владелец земли оповещается о принятии решения относительно отчуждения.
• Проведение оценочной экспертизы для определения стоимости.
• Между владельцем и государством составляется соглашение о передаче прав обладания.
• Оплата стоимости земли, либо предоставление аналогичного участка земли.
• Регистрация прав собственности.

В каком порядке выполняется отчуждение

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

• сторон и предмета договора с точными характеристиками;
• отсутствия запрета на совершение сделок и обременений: залога, аренды, сервитутов;
• цены договора и способа оплаты;
• других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

• продать, подарить или завещать свою долю;
• отказаться от права собственности;
• внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;
• передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Критерии проведения

Основные критерии, которые стоит соблюдать при отчуждении, прописаны в 52 главе Земельного кодекса Российской Федерации. Основные критерии проведения:

1. все соглашения, на основании которых осуществляется отчуждение – это желание собственника, принятое без стороннего давления;
2. процедура может быть проведена относительно тех участков, которые прошли межевание, и поставлены на учет в Росреестре;
3. сделка будет признана законной и состоявшейся, если в ней принимает участие собственник, или его официальный представитель;
4. на территорию, которая не считается частной собственностью, может претендовать государство, муниципалитет;
5. отчуждаться не могут участки, которые относятся к заповедной зоне, на которой размещены линии электропередач, охраняемые объекты;
6. граждане, которые не осуществляют официально зарегистрированной фермерской деятельности, не имеют право отчуждать землю, предназначенную для этих целей;
7. правом обладания отчуждаемой территории обладают только лица, имеющие гражданство Российской Федерации, либо юридические лица, компании и организации, в которых доля иностранного владения не превышает 50%.

Принудительное отчуждение проводится только при условии наличия соответствующего документа о решении суда.

Изъятие земельного участка

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.

Правовые аспекты изъятия земельных участков рассматриваются в статье «Реквизиция земельного участка».