Под кадастровой стоимостью понимают цену участка, которая устанавливается после проведения государственной оценки, определяющей отдельные показатели, на основании которых рассчитывают цену по конкретным категориям наделов.
Кроме значений стоимости, установленных на федеральном уровне, отдельные виды цены могут устанавливаться в результате рассмотрения частных случаев по спорам, инициируемых собственниками наделов.
Как часто меняется?
Показатели кадастровой стоимости имеют различные значения для отдельно взятых категорий земель, в основном отличающихся по своему назначению или полезному качеству.
Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.
В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.
Существуют временные рамки, в пределах которых осуществляется процедура переоценки кадастровой стоимости.
Так, максимальный срок ограничивается 5 годами, а минимальный составляет 2 года – в данном случае основным фактором, на какой опираются при пересмотре цен, это регион, в котором зарегистрирован участок.
В некоторых случаях пересмотр кадастровой стоимости может инициироваться досрочно.
В частности, такими случаями могут быть:
- Изменение площади участка земли в сторону уменьшения или увеличения;
- Проведение межевания земель;
- Изменение назначения участков. К примеру, переход из земли для выращивания сельскохозяйственных культур в наделы для индивидуального жилого строительства автоматически увеличивает цену;
- Ввод в эксплуатацию объекта, построенного на определенном участке земли. Как правило, такие действия значительно увеличивают цену надела;
- При значительном развитии инфраструктуры вокруг земельного участка, поскольку наличие в непосредственной близости к ним больниц, школ, детских садиков и прочих объектов значительно увеличивает его ценность;
- Изменение показателей по текущим рыночным ценам.
Переоценка земли за прошлые годы
Массовая переоценка земель была произведена еще в 2014 году, причем результат ее был таков, что в некоторых регионах рассчитанный показатель значительно превышал рыночную стоимость наделов.
Такая ситуация привела к тому, что собственники многих участков, не согласных с таким фактом, посчитали рост необоснованным, и инициировали большое количество судебных разбирательств по оспариванию установленной на государственном уровне стоимости.
Не менее существенным изменением в кадастровой стоимости стали поправки к законам, введенные в действие в декабре 2016 года, когда относительно всех категорий земельных участков произошло значительное увеличение показателей.
Прогноз
Согласно принятому Федеральному закону ФЗ № 360 от 03.07.2016 с действующими на данный момент поправками на территории всех регионов рост кадастровой стоимости на некоторое время приостановлен – вплоть до 1 января 2021 года она не будет пересматриваться.
По окончанию данного периода цена на участки будет пересмотрена, но уже согласно ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» данным процессом под надзором Росреестра будут заниматься независимые учреждения бюджетной сферы.
Как связаны кадастровая стоимость и земельный налог: основная формула
Кадастровая стоимость земельного участка (далее — КС) должна отражать его реальную рыночную стоимость. Она участвует в формуле расчета земельного налога (далее — ЗН):
ЗН = КС × СН,
где СН — ставка земельного налога.
Указанная формула справедлива для ситуации, когда:
- информация о КС отражена в госреестре до начала отчетного периода (в расчете участвует КС по состоянию на 1 января отчетного года);
- показатель КС не менялся за расчетный год.
О планах Минфина по земельным льготам см. здесь.
Какими формулами нужно пользоваться, если КС изменилась, узнайте из следующих разделов.
На что влияет корректировка
Значение кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на следующие моменты:
- Расчет оплаты за аренду земель при определенных условиях;
- Величину земельного налога, который определяется в процентном соотношении к кадастровой стоимости.
Наиболее значимым в данном случае является именно влияние на расчет налога, поскольку практически каждый собственник земельного участка за редким исключениями льготных групп несет обязательство совершения таких перечислений в бюджет страны.
Именно на основании кадастровой стоимости одного квадратного метра земли определяется общая цена участка путем умножения площади земли на единицу показателя.
Вычисление налога осуществляется также на основании процента, определенного для каждой отдельной категории земель, при этом средняя ставка находится на уровне 0,3% и может значительно колебаться как в большую, так и меньшую сторону.
Формула 1 для перерасчета налога
Формула 1 для пересчета земельного налога выглядит так:
ЗН = КСизм × СН,
где КСизм — пересмотренная кадастровая стоимость.
Эту формулу применяют, если причинами изменения КС являются (п. 1 ст. 391 НК РФ):
- Ошибочное значение КС — после устранения ошибки перерасчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости происходит за весь период с момента применения в налоговых расчетах ее неверного значения.
- Пересмотр КС по судебному решению или решению комиссии по рассмотрению споров об изменении КС — пересчет земельного налога производится за период, в котором подано заявление на пересмотр КС (но не ранее периода, когда оспариваемая КС была внесена в госреестр).
О каком реестре должны знать владельцы кассовой техники, узнайте из публикаций:
- «Какие онлайн-кассы входят в реестр ФНС?»;
- «Государственный реестр ККТ — что включает и где найти?».
Формула 1 дополняется и расширяется при других причинах корректировки КС (подробнее об этом см. далее).
Как изменить при нарушении прав
При значительном завышении цен каждый собственник земельного участка имеет возможность оспорить установленное значение.
Для оспаривания цены в первую очередь необходимо иметь основания для такого действия.
Стоит понимать, что определение кадастровой стоимости осуществляется на основании конкретных показателей – местонахождения, особенностей объектов недвижимости, назначению надела, изменений на рынке.
Если изменилась кадастровая стоимость земельного участка, а какие-либо из факторов не были приняты во внимание или же данные искажены, владелец земли имеет право на оспаривание.
Куда обращаться?
На данный момент поменять кадастровую стоимость в частном порядке можно двумя возможными способами.
- Административный способ. При этом направляется заявление в Росреестр от непосредственного собственника земельного участка.
- Судебный. Обращение в суд возможно только после того, как имел место досудебный порядок урегулирования вопроса и последовал отказ в таком действии от Росреестра.
При обращении как в административном так и в судебном порядке владелец участка должен иметь реальные основания на уменьшение кадастровой стоимости, которые можно подтвердить или имеющимися документами или проведением дополнительной экспертизы.
Какие документы нужны, чтобы чтобы пересмотреть значение?
При обращении о необходимости пересмотреть кадастровую стоимость перечень документации выглядит следующим образом:
- Кадастровый паспорт участка земли;
- Отчет о рыночной цене земельного надела;
- Свидетельство о праве собственности на землю;
- Отдельное заключение эксперта в том случае, если рыночная цена отличается от кадастровой.
ВС напомнил, что размер кадастровой стоимости изменяется с момента вступления в силу НПА об этом
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ вынесла Кассационное определение от 23 сентября № 18-КАД20-11-К4 по спору об обжаловании физлицом решения налоговой инспекции о расчете земельного налога на основе старых данных о кадастровой стоимости при наличии нового регионального приказа об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.
В 2021 г. Светлана Коперская обратилась в Октябрьский районный суд г. Краснодара с административным иском о признании недействительным и отмене налогового уведомления о перерасчете земельного налога по налоговым уведомлениям городской ИФНС России № 3. Она пояснила, что в декабре 2021 г. Департамент имущественных отношений Краснодарского края определил кадастровую стоимость ее участка земли, издав приказ № 2640 от 14 декабря 2021 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края». Однако налоговая инспекция рассчитала земельный налог за 2021 и 2021 гг. исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, которая была выше. В связи с этим женщина указала на нарушение ИФНС России ее прав и потребовала суд обязать произвести перерасчет земельного налога на участок на основе новой налоговой базы.
Три инстанции отказались удовлетворять требования, мотивируя это тем, что приказ Департамента № 2640 не может рассматриваться как акт, улучшающий положение налогоплательщиков, поскольку в нем не содержится норм, прямо указывающих на это. Такой нормативный правовой акт, отметили они, как улучшает, так и ухудшает положение налогоплательщика, поэтому его положения должны толковаться в совокупности. Суды также отметили, что утвержденные приказом сведения о кадастровой стоимости земли были внесены в ЕГРН 1 февраля 2021 г., вследствие чего они применяются с 1 января 2018 г.
В кассационной жалобе в Верховный Суд Светлана Коперская указала, что нижестоящие суды неверно истолковали и применили п. 4 ст. 5, п. 1 ст. 391 НК РФ, а также проигнорировали положения Закона об оценочной деятельности, в силу которых датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень, а не дата внесения сведений в ЕГРН.
В жалобе также указывалось, что факт несвоевременного внесения сведений в ЕГРН уполномоченными должностными лицами не может ухудшить положение налогоплательщика, возлагая на него негативные последствия. Кроме того, отмечала кассатор, налоговый орган мог достоверно убедиться в правильности определения налоговой базы, поскольку по состоянию на дату начисления административному истцу земельного налога сведения об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка уже были внесены в вышеуказанный реестр.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда напомнила, что нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами ст. 390 и п. 1 ст. 391 Налогового кодекса порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах (Постановление КС РФ от 2 июля 2013 г. № 17-П, Определение КС РФ от 29 сентября 2021 г. № 1837-0).
По общему правилу ст. 5 НК РФ акты законодательства о налогах и сборах вступют в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее первого числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Акты законодательства о налогах и сборах, указанные в п. 3 и 4 ст. 5 НК, могут вступать в силу в сроки, прямо предусмотренные этими актами, но не ранее даты их официального опубликования.
Как пояснил ВС, в рассматриваемом деле приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2021 г. № 2640 содержит прямое указание на то, что он вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования. Сам нормативный правовой акт был опубликован 15 декабря 2021 г. на официальном сайте администрации Краснодарского края.
Это обстоятельство предполагало применение положений приказа (которым была уменьшена кадастровая стоимость земельного участка и, как следствие, улучшено положение налогоплательщика Светланы Коперской) не ранее первого числа очередного налогового периода по земельному налогу – то есть с 1 января 2021 г., а не с 1 января 2018 г., как ошибочно указали суды в своих судебных актах. Иное, как подчеркнул Суд, означало бы произвольное исчисление земельного налога.
«Таким образом, выводы судов о правомерности неприменения кадастровой стоимости, утвержденной приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2021 г. № 2640 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края”, при исчислении налоговым органом административному истцу земельного налога за налоговый период 2021 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорное правоотношение и подлежащих применению по настоящему делу», – отмечено в кассационном определении.
Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене налогового уведомления, обязанности произвести перерасчет земельного налога за 2021 г. В связи с этим ВС РФ обязал налоговую инспекцию произвести перерасчет земельного налога в отношении спорного земельного участка за 2021 г. исходя из его кадастровой стоимости, установленной вышеуказанным приказом. В остальной части обжалуемые решения оставлены без изменения.
В комментарии «АГ» адвокат, старший партнер АБ «Бородин и партнеры» Алексей Пауль отметил, что определение Верховного Суда поднимает вопрос, связанный с определением момента, с которого применяется вновь установленная кадастровая стоимость. «Причем речь идет о кадастровой стоимости, которая снизилась по сравнению с ранее действовавшей», – подчеркнул он.
По словам эксперта, ранее ВС РФ и КС РФ была сформирована позиция о том, что нормативные акты, устанавливающие кадастровую стоимость, вступают в силу с учетом норм налогового законодательства, если их положения необходимы для исчисления налогов. «По общему правилу, акты налогового законодательства вступают в силу не ранее 1-го числа налогового периода, начинающегося по истечении одного месяца со дня их официального опубликования (п. 1 ст. 5 НК РФ). Относительно нормативных актов, улучшающих положение налогоплательщиков, п. 4 ст. 5 НК РФ предусматривает обратную силу, если они прямо предусматривают это – именно эта норма была по-разному истолкована нижестоящими судами и Верховных Судом РФ. Видимо, нижестоящие суды исходили из буквального смысла нормы, и, не найдя в нормативном акте, установившем новую (более низкую) кадастровую стоимость, прямого указания на обратную силу, пришли к выводу, что этот акт должен применяться с учетом общего правила п. 1 ст. 5 НК РФ. Кроме того, нижестоящие суды учитывали, что этот нормативный акт содержит правила, не только улучшающие, но и ухудшающие положение налогоплательщика», – отметил Алексей Пауль.
Он добавил, что Верховный Суд, исходя из смысла нормативного акта и приняв во внимание, что он снижает кадастровую стоимость (что улучшает положение налогоплательщика), сделал вывод, что этого достаточно для неприменения общего правила п. 1 ст. 5 НК РФ и фактически придания ему обратной силы. «Подобный подход сможет скорректировать практику применения норм о действии налогового законодательства во времени, в первую очередь относительно налогов, налоговой базой которых является кадастровая стоимость (налоги на имущество, земельный налог)», – подытожил эксперт.
Руководитель практики налогообложения физических лиц ФБК Legal Наталья Рябова пояснила, что улучшение положения налогоплательщика автоматически не придает норме обратной силы, если в акте нет прямого указание на срок, с которого он вступает в действие. «Поэтому новая оценка кадастровой стоимости не может применяться в том налоговом периоде, в котором был принят акт, устанавливающий меньшую кадастровую стоимость», – отметила она.
По словам эксперта, при издании органом исполнительной власти субъекта РФ акта об изменении кадастровой стоимости налоговая база определяется с учетом новой кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 5 Налогового кодекса: не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования и не ранее первого числа очередного налогового периода. «При этом не имеет значения (как посчитали суды трех инстанций) дата внесения новых сведений в ЕГРН, на основе которых формируется налоговая база в соответствии со ст. 391 Налогового кодекса РФ», – пояснила юрист.
Адвокат, партнер Five Stones Consulting Екатерина Болдинова полагает, что рассматриваемое дело – одно из тех, где Верховный Суд фактически восстановил справедливость, исправив судебную ошибку нижестоящих инстанций. «Примечательно, что дело рассматривалось в системе судов общей юрисдикции, а Верховный Суд напомнил правила вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах. Фактически суть спора сводилась к тому, с какого момента должны вступать в силу новые данные о кадастровой стоимости земельного участка для целей исчисления земельного налога.
Эксперт подчеркнула, что выводы Суда находятся абсолютно в русле уже существующей судебной практики, соответствуют позиции Конституционного Суда РФ, но не являются новыми и лишь подтверждают уже устоявшееся правило. «Даже жаль, что поиск справедливости по этому несложному вопросу довел стороны до высшей судебной инстанции», – отметила адвокат.
Планируется ли повышение налога?
Вопрос повышения налогов на земельные участки и увеличения показателя кадастровой стоимости земли связан неразрывно и на данный момент беспокоит как обычных граждан, так и физических и юридических лиц, поскольку для многих из них величина ежегодного взноса в бюджет становится достаточно большим расходом.
За последние несколько лет наметилась тенденция к продаже участков, которые не приносят прибыли и становятся обременением для их владельцев, не имеющих достаточного дохода, для того, чтобы оплатить налог в полной мере.
Стоит отметить, что новый принцип вычисления налога на основании кадастровой стоимости стал применяться не так давно – еще до 2015 года он рассчитывался исходя из балансовой цены земли.
На данный момент осуществляется постепенный переход именно на расчет от кадастровой стоимости, в связи с чем размер налогов увеличивается и такая тенденция на ближайшее время сохранится.
В общем увеличение налогообложения осуществляется поэтапно – с 2015 до 2021 года рост ставки происходит постепенно (ежегодно на 20%) и, в связи с этим, и те суммы, которая положены к оплате за собственность, аналогичным образом становятся больше.
С одной стороны, как утверждают эксперты, повышение размеров поступления в бюджет страны является необходимой мерой, которая поможет изыскать средства на развитие инфраструктуры, финансирование модернизации различных объектов.
Однако, с другой стороны, каждый отдельный собственник земельного участка не всегда может выделить такую сумму средств.
Больше всего значительным увеличением расходов обеспокоены предприниматели, относящиеся к малому и среднему бизнесу, особенно те, которые заняты деятельностью в сфере сельского хозяйства – именно для таких категорий кадастровая стоимость за последнее время выросла больше всего.
