Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Для тех, кто хочет продать квартиру без риелтора, собрали все советы по подготовке квартиры к продаже, перечень необходимых документов, нюансы оформления сделки и расчетов в одном месте. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, которая поможет вам продать квартиру самостоятельно!

Как продать квартиру самостоятельно: общие правила

Собираясь продать квартиру самостоятельно, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риелтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя придется заплатить от 10% от стоимости сделки в зависимости от региона. В риелторские агентства имеет смысл обращаться, если речь идет о продаже «сложной» квартиры – к примеру, находящейся в другом городе и т.д.

Если же вы продаете типовую квартиру и внимательно следуете инструкциям, то особых проблем возникнуть не должно.

Перед продажей вам нужно будет заняться:

• Сбором недостающих документов;
• Провести предпродажную подготовку квартиры;
• Разместить объявления о продаже квартиры на соответствующих веб-площадках;
• Организовать просмотр квартиры для потенциальных покупателей;
• Провести проверку документов покупателей;
• Заключить предварительный и основной договоры.

При самостоятельной продаже квартиры также надо учесть, куплена она на материнский капитал или нет, проживают ли в ней несовершеннолетние, есть ли ипотечное обременение и т.д.

БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

Процесс продажи частного дома во многом похож на продажу квартиры. Однако найти покупателя на квартиру, как правило, бывает проще, к тому же, есть ряд ошибок, которые могут препятствовать быстрой продаже дома. Рассказываем, на что стоит обратить внимание и чего нельзя допускать, чтобы быстро и выгодно продать частный дом.

• Какие ошибки существуют при продаже частного дома.
• Почему важно принимать в расчет наличие земельного участка.
• Почему не стоит завышать или занижать цену перед покупкой.
• Почему продажу дома лучше начинать весной.
• Что стоит и чего не стоит писать в объявлении о продаже.

Ошибка 1. Пытаться продать дом без оформления земли

Согласно Земельному кодексу РФ, дом — это объект, прочно связанный с земельным участком, а значит, он должен следовать судьбе земельного участка (пп. 5 п.1 ст.

1 ЗК РФ). То есть невозможно продать участок без находящегося на нем дома, если они принадлежат одному лицу.

При продаже дома покупатель приобретает право на использование части земельного участка, на которой построен дом (ст. 35 Земельного кодекса РФ).

А значит, при подготовке к сделке придется собрать два комплекта документов — отдельно на дом и на земельный участок.

Мнение эксперта

Мусихин Виктор Станиславович

Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Если у вас по тем или иным причинам нет документов на землю, их необходимо получить, то есть землю нужно оформить в собственность (например, приватизировать или выкупить) или официально взять в аренду. Без документов на землю сделку оформить не удастся.

Если земля находится в аренде, продать дом можно, но по немного другой процедуре: вместе с договором купли-продажи дома необходимо составить договор переуступки права аренды земли и зарегистрировать переход права аренды в Росреестре.

Подробную инструкцию, как продать дом с земельным участком, читайте на спроси.дом.рф

Ошибка 2. Чрезмерно завышать или занижать цену

Чтобы быстро продать дом, необходимо грамотно оценить его стоимость. Здесь есть два подхода: затратный и сравнительный.

Первый вариант предполагает определение затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома. Также при продаже дома многие оценивают его стоимость, исходя из собственных затрат на его покупку и ремонт, обустройство участка, установку нового забора и т.д.

Это ошибка, так как эти суммы могут быть несопоставимы — особенно с учетом инфляции и износа ремонта и дома.

Во втором варианте вы сравниваете свой дом с аналогичными, выставленными на продажу, и определяете его рыночную стоимость. Чем больше сравнений, тем точнее результат.

При сравнении своего дома с аналогичными учитывайте следующие параметры:

• расположение дома;
• материалы, из которых сделан дом;
• возможность круглогодичного проживания;
• состояние подъездной дороги;
• наличие газа, электричества, скважины с водой, автономной канализации (септика);
• тип земельного надела — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство — в таком доме можно прописаться, а за окружающей инфраструктурой следит администрация) или СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество, прописаться в доме нельзя, а вся инфраструктура обслуживается за счет членов товарищества); дома с участками в СНТ, как правило, стоят дешевле;
• экологическая ситуация в районе.

Кроме того, скорость продажи дома зависит от активности на рынке. Если на нем совершается много сделок, то есть дело происходит не в периоды кризиса или экономического спада, а вам не удается продать дом в течение месяца, цена на него может быть завышенной.

В период низкой активности на рынке недвижимости таким сроком может быть полгода. Если дом не продается, попробуйте снизить цену.

Если и это не помогает, многие риелторы советуют на время убрать объявление с сайтов о продаже, а через какое-то время обновить его и попробовать снова.

Ошибка 3. Обратиться к недобросовестным риелторам

Если вы решили обратиться в агентство недвижимости за помощью в продаже дома, проверьте, как выглядят объявления, и четко пропишите в договоре с риелтором все условия и стоимость его услуг. Бывают случаи, когда агентства прибавляют к вашей цене на дом немалую сумму — и выставляют ее в объявлении, чтобы разницу забрать себе без вашего ведома.

Как правило, покупателей по завышенной цене найти еще сложнее, чем без участия агентства.

Другая ошибка — попытка сотрудничества сразу с несколькими агентствами по продаже недвижимости. В этом случае объявления на популярных сайтах по продаже домов могут дублироваться, а у потенциальных покупателей это вызывает недоверие.

Ошибка 4. Начинать продажу дома зимой

В холодный период спрос на загородные дома снижается. Начинайте продажу весной или осенью. Как правило, люди ищут дома весной и летом, поэтому правильнее всего выставить его на продажу в марте и рассчитывать, что это может занять от 2 до 6 месяцев.

Если за сезон дом продать так и не удалось, лучше вообще снять его с продажи и удалить объявления до следующей весны.

Ошибка 5. Неправильно составленное объявление

Первое впечатление о доме у потенциальных покупателей создается благодаря вашему объявлению, поэтому нужно в него вложить душу и применить все творческие навыки. Сделайте качественные фотографии, снимите видео и напишите честный и максимально информативный текст.

Выгодное впечатление о доме помогут создать фотографии. Отнеситесь к этому ответственно: пригласите фотографа, если сами не понимаете, как выбрать выигрышный ракурс.

Порядок снимков, которые вы публикуете в объявлении, тоже важен. Разместите картинки так, как будто человек обходит дом, а затем входит в него — и последовательно всё рассматривает.

По возможности добавьте видеосъемку.

Также обратите внимание на то, чтобы в вашем мартовском объявлении не было зеленых газонов и раскидистых кустов, а летнюю дачу с садом, напротив, не стоит фотографировать зимой. Объявление должно соответствовать сезону.

В тексте объявления надо перечислить все основные достоинства дома. В частности, покупатели обращают внимание на возможность круглогодичного подъезда и проживания в доме, наличие газа, электричества, размер участка, удаленность от крупных населенных пунктов.

Укажите, что вы — собственник жилья; как правило, люди охотнее покупают недвижимость без посредников.

Сделайте заголовок максимально конкретным, например: «Дом для круглогодичного проживания, 90 м2, газ, скважина, участок 15 соток, 15 минут от ж/д станции Балабаново». А в самом тексте приступайте к подробностям: «Теплый кирпичный дом, 2 этажа, 6 комнат, отапливаемый гараж, баня, пруд на участке и рыбка в подарок».

Если у дома есть недостатки, лучше напишите о них сразу в тексте объявления — в этом случае покупатель не будет разочарован, когда приедет смотреть дом.

Если вашим жильем заинтересовались, постарайтесь выяснить у потенциального покупателя, зачем ему дом, и при показе сделайте акцент на том, что ему может понравиться. Если покупатель мечтает о собственном огороде, обратите внимание на то, что на участке плодородная земля, если о тихом уголке, где можно отдохнуть от шума города, — покажите природу вокруг.

Ошибка 6. Отсроченная сделка без предварительного договора

Если покупателю понравился ваш дом и вы договорились о сделке, но совершаться она будет позже, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Важно, чтобы в этом договоре фиксировались все основные договоренности и срок, в который должен быть заключен основной договор.

Мнение эксперта

Мусихин Виктор Станиславович

Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Предварительный договор гарантирует покупателю, что до истечения его действия вы не продадите дом другим людям, а вам, как продавцу, позволяет избежать ситуации, в которой покупатель спустя несколько месяцев откажется от сделки, а вы потеряете ценное время.

Все члены семьи, купившей или построившей дом с использованием средств по материнскому сертификату, имеют равные права на пропорциональную долю в этой недвижимости. Однако, дети, в том числе рожденные и после покупки жилья, имеют особые права, которые создают ряд препятствий при продаже.

Ниже я подробно рассказываю о том, как можно продать дом купленный на материнский капитал и что для этого нужно.

1. Внести на счет сумму равную стоимости доли дома для каждого ребенка;
2. Получить разрешение на продажу дома от органов опеки;
3. Оформить продажу дома в Росреестре.

Продажа квартиры: с чего начать

Условно процесс продажи квартиры можно разделить на два этапа: подготовительный и основной.

Что нужно для продажи квартиры:

• Определение стоимости вашей квартиры;
• Расхламление, уборка, освобождение квартиры от вещей;
• Косметический ремонт – при необходимости;
• Сбор документов;
• Размещение объявления и продаже на тематических ресурсах;
• Показ квартиры откликнувшимся покупателям.

В основной этап продажи квартиры входят:

• Оформление предварительного договора и получение задатка;
• Подписание основного договора с последующей регистрацией;
• Передача квартиры и ключей;
• Получение оставшихся денег;
• Оплата налоговой пошлины.

Пошаговая инструкция продажи квартиры без риелтора

Определение стоимости вашей квартиры.

Здесь можно пойти двумя путями:

• Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
• Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.

Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.

Общие положения о сроках при продаже

Какой промежуток времени перед продажей квартира должна быть в собственности? Это зависит от того, кем являлся предыдущий владелец:

• 3 года, если имущество получено от близкого родственника;
• 5 лет, если имущество получено от дальнего родственника или постороннего человека.

Также имеет значение, каким образом текущий владелец стал собственником квартиры. Он мог ее получить в дар, унаследовать, купить — в этом случае распространяется правило родства. Если недвижимость получена в результате приватизации или по договору о пожизненном содержании с рентой, то срок составляет 3 года.

Закон о таких временных рамках был принят в 2021 году. До этого максимальный период, который необходимо было выждать владельцу, составлял 3 года и не зависел от родственных отношений с предыдущим владельцем. Следовательно, если гражданин приобрел жилплощадь до 2016 года, на ее продажу распространяются старые условия.

При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:

• Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
• Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым, постирочным – их наличию или отсутствию, а также состоянию балкона.
• Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
• Наличие или отсутствие ремонта;
• Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
• Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, плохой водопровод и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
• Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

Сбор документов

Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.

Способы обмана

Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности находится, сопряжена с большими рисками. Существует несколько распространённых схем мошенничества, которыми пользуются недобросовестные продавцы:

1. Продажа по поддельным документам. Чаще всего подделывают доверенности, когда квартиру продаёт не владелец, а его доверенное лицо. Возможен другой вариант — недвижимость находится в общей долевой собственности, продавцом является муж, а доверенность от жены подделана. Но иногда мошенничество достигает огромных масштабов — ненастоящими являются полностью все документы и квартира, а истинные владельцы даже не знают, что их собственность продана.
2. Признание сделки недействительной. Через некоторое время после того, как было заключено соглашение купли-продажи, бывший владелец обращается в суд для признания договора незаконным. Основания могут быть самыми разными: совладелец был не в курсе продажи, в квартире прописаны несовершеннолетние дети, жилплощадь была подарена предыдущему собственнику и даритель решил отозвать дарственную, дом достался по наследству и появились другие наследники.
3. Продажа квартиры нескольким покупателям. В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.

Стоит сказать, что и со стороны покупателей могут совершаться мошеннические действия. Они могут уговорить продавца указать в договоре сумму в 1 млн рублей, чтобы тот не оплачивал подоходный налог. Как все понимают, остатка можно так и не дождаться.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Основной перечень документов для продажи квартиры

• Справка ЕГРН
• Кадастровый и технический паспорт
• Выписка из лицевого счета
• Справки о составе семьи
• Предварительный договор купли-продажи
• Договор купли-продажи
• Акт приема-передачи квартиры

Размещение объявления

Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:

Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.

При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.

Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Показ квартиры потенциальным покупателям

Будьте вежливы и приветливы – приятное впечатление, в том числе от хозяина, располагает к покупке. В процессе разговора узнайте, для каких целей приобретается квартира. Тем, кто планирует сдавать, будет актуальна уступка в виде бытовой техники или мебели, которые вы готовы оставить. Тем, кто покупает себе или близким, подробно расскажите о преимуществах именно вашей квартиры по сравнению с подобными, продающимися в этом же районе.

Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры

Есть ли льготы по налогу на имущество физических лиц

Некоторые категории граждан получают льготу в 100%, то есть не должны платить налог вообще. Их список довольно длинный, целиком его можно прочесть в Налоговом кодексе НК РФ Статья 407 . В частности, в нём есть:

• Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награждённые орденом Славы трёх степеней;
• инвалиды первой и второй групп, а также инвалиды с детства и дети-инвалиды;
• участники и ветераны различных боевых действий, начиная с Гражданской войны;
• предпенсионеры и пенсионеры.

Если гражданину принадлежит несколько объектов недвижимости, льгота применяется только к одному из них — на выбор налогоплательщика. При этом важно, чтобы это имущество не использовалось в предпринимательской деятельности.

Ещё есть местные льготы. Их можно найти в том же сервисе налоговой, где вы проверяли налоговые ставки. Они также могут достигать 100% или составлять какую-то часть от налога.

Основные этапы продажи квартиры

Как мы уже говорили выше, основной этап покупки квартиры включает:

• Подписание предварительного договора или договора задатка;
• Подписание основного договора купли-продажи;
• Его регистрацию;
• Получение оставшейся суммы.

Предварительный договор купли-продажи /договор задатка

Если вы продаете квартиру самостоятельно, вам потребуется заключение либо предварительного договора либо договора купли-продажи. И тот и другой призваны зафиксировать намерения покупателя – приобрести, продавца – продать. В ходе этих договоров покупатель вносит часть от стоимости квартиры, а продавец убирает все объявления о продаже с веб-площадок и перестает показывать квартиру другим потенциальным покупателям. Договоры нужны для того, чтобы дать время и продавцу и покупателю собрать недостающие документы, с коротким сроком действия (поэтому их собирают уже непосредственно перед самой сделкой).

Мошенники

Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Вы внесете предоплату, а потом окажется, что «собственник-то не настоящий!». Или вы окажетесь не единственным покупателем этой квартиры.

В чем разница между предварительным договором купли-продажи и договором задатка?

В предварительный договор включают следующие пункты (они же будут продублированы и в основном соглашении):

• Стоимость квартиры и ее основные характеристики (метраж, адрес, этажность и проч.);
• Порядок оплаты (единовременно, по частям и т.д.);
• Кто и за что платит во время купли-продажи квартиры (оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки и т.п.), а также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств;
• Сроки – когда продавец освободит квартиру и снимет ее с регучета, а также сроки, в которые сделка будет окончательно завершена, деньги переданы, а продавец передаст ключи от квартиры.

Расчеты за квартиру

• При оплате наличными. Одним из самых надежных способов передачи денег является банковская ячейка. Ее арендует покупатель на срок, в который нужно совершить регистрационные действия (ориентировочно – 10-14 дней). Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудников банка, пакет с оплатой запечатывается и пломбируется. После регистрации сделки в Росреестре обе стороны получают регистрационный договор и выписку ЕГРН, подтверждающую сделку. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку деньги.
• При безналичной оплате используются аккредитив и платежное поручение. Если покупатель приобретает вашу квартиру в ипотеку, то здесь также применяется безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Случаи оспаривания сделки

Сделку могут оспорить на общих основаниях согласно нормам статьи 450 ГК РФ, если одно (несколько) из положений договора не исполнены контрагентом.

То же – если нарушены права третьих лиц, посягающих на владение квартирой. Так же допускается признание договора оспоримым по ряду оснований, изложенных в статьях 166, 167 ГК РФ. В их числе нарушение норм законодательства при заключении договора:

• с несовершеннолетним;
• с недееспособным;
• в кабальных обстоятельствах;
• если сделка мнимая или совершена с другими нарушениями.

То есть все случаи нарушения закона допускают аннулирование договора и проведение двусторонней, а при мошенничестве – односторонней реституции.

СПРАВКА: Реституция – возвращение сторонам полученного по сделке, приведение юридических обстоятельств в состояние, существовавшее до заключения договора.

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора. Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка). На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом сделка по самостоятельной продаже квартиры завершена! Поздравляем!

Текст: Дарья Морозова

Квартира по завещанию

Обязательно стоит досконально изучить вопрос и проверить документы, если квартира находится в собственности менее 3-х лет и продавец получил ее по завещанию. Дело в том, что наследственный документ можно оспорить в определенный срок. Если наследники считают, что завещание было написано под давлением, тогда они могут обратиться в суд в течение года. А если выявятся ошибки при составлении завещания или окажется, что наследник-продавец недееспособен, тогда оспорить можно на протяжении трех лет.