- 13.7.2018
- 96907
Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.
Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21). Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать. О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.
Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?
Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке. На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире. Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.
Валентина Коломейчук
замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области
Согласно закону, органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Это значит — законный представитель должен наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Позиция органов опеки попечительства является неправильной, когда они требуют наделение ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. И размер доли может быть, как увеличен, так и уменьшен.
Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.
Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное
Я уже писал о сложностях, с которыми сталкивается всякий, кто воспользовался маткапиталом в целях приобретения жилья и решил просчитать юридические риски последующей продажи такого жилья без предварительного выделения долей. Подробнее об этом здесь:
Вкратце изложу суть своего «кейса»: семья купила однокомнатную квартиру в ипотеку, позже решила вложить в нее маткапитал. Через какое-то время семья приобретает «на вырост» трехкомнатную квартиру, тоже в ипотеку, для погашения которой хочет продать однокомнатную. Но чтобы ее продать, нужно сначала выделить доли супруге и детям в рамках исполнения обязательств по маткапиталу. Тут-то все и начинается…
Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.
Здесь на авансцену выходят органы опеки. Без их согласия отчудить детские доли у меня не получится. И с этим согласием не все просто.
Предварительно пройдя консультацию с органами опеки по месту жительства, мы вздохнули более-менее свободно: оказывается, до недавнего времени спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Однако буквально сегодня нам было объявлено, что эта схема уже не работает, а тем, кто ею воспользовался, отказывают в согласовании.
Схема с выделением долей вместо продаваемых в приобретенной «на расширение площади» трехкомнатной квартире тоже не получит поддержки в ООиП в силу запрета возмездных сделок между детьми и родителями по ст. 37 ГК (квартира уже приобретена с использованием ипотеки, де-юре она в собственности у родителей). Я правда не понимаю, почему не могу взамен продаваемых долей подарить детям аналогичные доли в большей по площади квартире, ну да ладно. В итоге органами опеки нам было предложено приобрести новую квартиру детям не меньшей площади, стоимость долей в которой была бы не меньше стоимости долей детей в существующей (продаваемой нами) квартире.
При этом органы опеки не могут привести четкие критерии сделки по покупке детям нового жилья взамен отчуждаемого, соответствие которым обеспечивает согласование продажи детских долей в отчуждаемой нами однокомнатной квартире. Были лишь озвучены вышеуказанные два момента: жилплощадь и стоимость долей не меньше, чем в нынешней квартире.
Понятно, что в Москве приобрести квартиру такой же площади за 500 тыс. (стоимость маткапитала) нереально. Однако больше мы на приобретение нового жилья детям выделять не планировали — нам нужно погашать ипотечный кредит в новой, приобретенной «на вырост», квартире, для чего мы и продаем предыдущую. По поводу приобретения жилья для детей в других регионах органы опеки гарантировать согласование не берутся и намекают, что вполне возможны варианты с отказом.
В итоге имеем абсурдную ситуацию: государство вроде как бдит, чтобы жилищные права детей не были нарушены, при этом буквальное толкование существующих норм приводит органы опеки в ступор при вопросе согласования продажи жилья меньшей площади для наделения детей жильем в квартире большей площади, если она уже в собственности родителей. В итоге маткапитал, который вроде как призван решить жилищные проблемы семей, после исполнения обязательств по нему становится камнем преткновения в решении тех же жилищных проблем, когда требуется увеличить жилплощадь и использовать для этого деньги от продажи первоначальной квартиры. Уверен, в России таких ситуаций масса, и похоже, что адекватного ответа для добросовестных родителей наши публичные органы предложить не могут.
P.S. Глубоко юридически проблему я пока не изучал, возможно, органы опеки в чем-то не правы, однако п. 3 ст. 37 ГК и запрет возмездных сделок между родителями и детьми никто не отменял. Поскольку покупателям принципиально провести сделку не позже начала июня, варианты с последующим обжалованием в суде мы не рассматриваем и ищем способ 100%-ного согласования сделки ООиП. Единого регламента согласования такого рода сделок похоже нет — видимо, тут муниципалитеты «кто во что горазд». По крайней мере, такое впечатление складывается при первом приближении к вопросу.
Как передается авто ребенку
Передача машины может производиться только при составлении соответствующих документов:
- при дарении формируется договор дарения;
- при переходе машины по наследству, непременно формируется св-во;
- если покупка авто оформляется на несовершеннолетнего, то составляется договор купли-продажи.
Если ребенку меньше 14 лет, то все документы подписываются родителями. Если он старше 14 лет, то может сам заключать контракты, но предварительно требуется разрешение от родителей.
Важно! Если ТС переходит по наследству, то отказаться от него ребенок может только после того, как получит разрешение на этот процесс от органов опеки, но дается оно исключительно тогда, когда получение такого имущества не несет выгоды для несовершеннолетнего.
Как продать машину несовершеннолетнего
Если в собственности у несовершеннолетнего имеется машина, то ее продажа допускается исключительно с разрешения органов опеки. Это относится как к сиротам, так и к детям из полных семей.
Официальные представители ребенка не могут без этого разрешения продавать или совершать другие действия с автомобилем, которые приводят к смене собственника. Это указывается в ст. 28 и 37 ГК.
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.
Важно! Если дается разрешение на продажу от органов опеки, то выставляется условие, на основе которого все денежные средства, вырученные от продажи авто, должны перечисляться на личный счет несовершеннолетнего, причем применить их для каких-либо целей он сможет после того, как достигнет совершеннолетия.
Например, машина перешла к родителям и ребенку в равных долях, поэтому если она продается, то 1/3 вырученной суммы зачисляется на счет малыша. Распоряжаться этими средствами родители не могут.
Если несовершеннолетнему принадлежит доля в авто, то другие совладельцы могут выкупить ее, но даже эта сделка требует одобрения со стороны органов опеки. Для определения суммы, которую необходимо перечислить на его счет, проводится оценка стоимости авто.
Как автомобиль регистрируется на ребенка
Процесс оформления ТС на ребенка в ГИБДД – это простое действие. Сложности могут возникнуть, если имеется несколько собственников. В ГИБДД регистрация производится на одного человека или компанию.
Если доли принадлежат нескольким людям, то при продаже каждому из них требуется перечислить на счет нужную сумму денег.
Например, машина перешла по наследству матери и ребенку. Оформить на двух людей автомобиль не получится, так как в этом будет отказано в отделении ГИБДД.
При проведении сделок с машиной, оформленной на ребенка, нужно получить разрешение Органов Опеки.
Решить проблему можно двумя способами:
- продается доля несовершеннолетнего матери, для чего она должна перечислить на его счет нужную сумму денег;
- мать дарит свою долю ребенку, поэтому авто полностью оформляется на несовершеннолетнего, но после продажи авто вся сумма будет перечислена на счет малыша, поэтому воспользоваться ими для покупки нового автомобиля или для других целей не получится.
Сам процесс регистрации авто на несовершеннолетнего выполняется стандартно:
- оформляется полис ОСАГО, причем в этом документе непременно указывается, что собственником выступает ребенок, а вот водителем будет другой человек, имеющий права;
- подготавливаются документы на машину, и уплачивается госпошлина;
- все документы передаются в отделение ГИБДД.
Важно! Оформлением обычно занимается человек, который будет пользоваться машиной, причем для представления интересов ребенка непременно составляется соответствующая доверенность.
В чем плюсы оформления авто на несовершеннолетнего
Регистрация машины на несовершеннолетних обладает многими значимыми минусами, но при этом не лишена определенных плюсов.
К ним относится то, что если ребенку еще нет 16 лет, то на него не начисляются административные штрафы, поэтому не придется оплачивать штрафы, если нарушения будут зафиксированы камерам.
Депутаты хотят запретить оформление авто на ребенка. Фото: cdn01.ru
Родители будут вынуждены в любом случае оплачивать транспортный налог.
Также если водитель попадет в ДТП, в котором он будет виновником, а при этом будет нанесен вред чужому имуществу или здоровью граждан, то придется ему возмещать нанесенный ущерб.
Таким образом, оформление машины на несовершеннолетних детей обладает ограниченным количеством преимуществ, а вот минусов имеется довольно много, поэтому обычно данная процедура осуществляется только вынуждено, когда машина переходит по наследству или дарится другими людьми.
В этом случае родители должны грамотно оформить автомобиль, а также учитывать нюансы того, что его владельцем является несовершеннолетний.
Почему депутаты против регистрации авто на ребенка? Смотрите видео:
Можно ли выгодно продать авто, принадлежащее ребенку
Так как машина принадлежит несовершеннолетнему, то имеются сложности с ее продажей.
Для этого придется получать разрешение от органов опеки, а также денежные средства не могут использоваться для каких-либо целей до того момента, пока ребенку не исполнится 18 лет.
Важно! Отсутствуют какие-либо лазейки или необычные способы продажи авто, чтобы денежные средства можно было оставить родителям, поэтому придется следовать условиям законодательства, а иначе родители могут быть привлечены к ответственности.
В любом случае придется получать разрешение от органов опеки, причем выдается оно достаточно редко, а также с разными условиями.
Поэтому выгодно продать авто, которое по документам принадлежит ребенку, невозможно.
Законно ли регистрировать авто на ребенка
В ст. 26 ГК указывается, что несовершеннолетний гражданин, возраст которого превышает 14 лет, может самостоятельно выступать в качестве участника какой-либо сделки, поэтому могут заключаться контракты, но только после получения разрешения от родителей.
Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;
4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.
По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.
3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом
4. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с пунктом 2 статьи 21 или со статьей 27 настоящего Кодекса.
Покупка автомобиля несовершеннолетним и постановка его на учет, пошаговая инструкция в этом видео:
Обычно оформляются машины на детей в нескольких ситуациях:
- авто переходит в собственность несовершеннолетнего по наследству;
- машина покупается и сразу оформляется на него;
- автомобиль дарится родственниками.
Важно! В любой вышеуказанной ситуации непременно составляются официальные документы, к которым относится договор дарения, купли-продажи или св-во вступления в наследство.
В ст. 28 ГК говорится, что если ребенку еще не исполнилось 14 , то все сделки совершаются за него родителями.
Статья 28. Дееспособность малолетних
1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
