Как уточняется, этот механизм ввели в 2013 году, чтобы снизить риски мошенничества, например, при утере паспорта или документов о праве собственности. Также это помогает защитить права пожилых владельцев. Запрет не будет действовать, если сделка проводится по решению суда или по требованию судебного пристава.
Кроме того, в Росреестре рекомендуют не разрешать электронную регистрацию сделок. Провести сделку с недвижимостью можно и через Интернет, с помощью электронной подписи. При этом уточняется, что в 2021 году этот порядок ужесточили: мошенники ухитрялись оформлять электронные подписи на настоящих собственников, а затем продавали жилье. Теперь оформить сделку через Интернет можно, только если владелец предварительно письменно сообщил в Росреестр, что разрешает электронные сделки (можно разрешить это как для одного объекта недвижимости, так и для всех сразу).
Есть ряд исключений: документы в электронном виде примут в любом случае, если их направляет банк, органы власти, нотариус, работающий с Росреестром, если усиленную электронную подпись выдала Федеральная кадастровая палата. Росреестр всегда уведомляет собственников по обычной или электронной почте о поступлении на регистрацию электронных документов, касающихся их недвижимости, подчеркивают в ведомстве. Поэтому через МФЦ внесите в ЕГРН актуальный адрес электронной почты.
Росреестр советует внимательно сверять данные в документах. Так, нужно попросить у продавца оригиналы документов на собственность и внимательно изучить их. Это может быть договор передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д. Кроме того, попросить предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Необходимо убедиться, что продает недвижимость актуальный собственник. Следует проверить, единственный ли собственник продавец или владеет только долей. Если долями владеют несовершеннолетние, продавец должен предоставить разрешение на продажу органов опеки.
Стоит насторожиться, если за недолгое время жилье часто переходило из рук в руки, отмечают в Росреестре. Судебное оспаривание даже одной из сделок в цепочке может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
В ведомстве рекомендуют быть особенно внимательными, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Эксперт рассказала о рисках потери квартиры даже с завещанием
Завещание — не всегда гарантия получения жилья в наследство. Важно помнить о ряде моментов: наличии “обязательных” наследников, использовании маткапитала для покупки жилья, возможного более позднего волеизъявления покойного. Завещание также могут попытаться оспорить, рассказала агентству «Прайм» член комиссии Федеральной нотариальной палаты по международному сотрудничеству Елена Глушкова.
При наличии у завещателя на момент смерти несовершеннолетних или нетрудоспособных детей, супруга или родителей, а также других нетрудоспособных иждивенцев, все они проходят по категории «обязательные наследники» и имеют право на обязательную долю в недвижимости.
Проблемы с получением наследства могут возникнуть если на покупку квартиры, которую вам завещали, был потрачен материнский капитал, но завещатель при жизни не обеспечил свою семью правом собственности на недвижимость. Тогда вопрос о долях решается только через суд.
«Бывает, что при открытии наследственного дела обнаруживается другое завещание на указанную квартиру, удостоверенное позже изначального. Оно и вступает в силу», — сказала эксперт.
Помимо этого, лица, интересы которых нарушены, могут оспорить завещание по ряду оснований:
- Завещатель не подписывал завещание;
- Завещание составлено с использованием угроз и принуждения, либо в условиях стечения тяжелых жизненных обстоятельств;
- Завещатель на момент составления документа находился в состоянии, при котором не мог в полной мере отвечать за свои действия. Например, в случае психического заболевания;
- Допущены нарушения в порядке удостоверения завещания.
Подобные обвинения можно опровергнуть. Это можно сделать с помощью видеозаписи процесса удостоверения завещания. Запись предоставляет нотариус по запросу суда, заключила эксперт.
Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?
Кто обладает титулом собственника? С юридической точки зрения, это собственник имущества — тот, кто записан в документах как собственник и имеет на него права. Как избежать рисков утраты права собственности и что такое титульное страхование? Разбираемся.
Одинокая дама, военнослужащая в отставке, «очень выгодно» приобрела квартиру в Московской области с использованием военного сертификата. На ремонт она взяла потребительский кредит на 1 млн рублей. Как только ремонт был завершен, возникло неожиданное препятствие — появилось никем не учтенное лицо. В свое время его право на приватизацию квартиры не было реализовано, а от приватизации он не отказывался. Про этого родственника просто «забыли», когда составляли справку о лицах, проживающих в квартире на момент приватизации.
К ужасу женщины, «родственник» доказал в суде право на 1/2 долю квартиры. Конечно, в этом деле есть вероятность мошеннической схемы, но доказательств правоохранительные органы не нашли. Если бы покупательница заранее застраховала титул собственника, лишение права собственности на квартиру было бы признано страховым случаем — страховая выплатила бы возмещение. Теперь новой хозяйке квартиры, скорее всего, придется ее продавать, а самой переезжать в более дешевое жилье.
Если бы она застраховала титул собственности, такого драматичного развития событий удалось бы избежать: страховая компания выплатила бы ей полную сумму сделки.
Титул собственника можно застраховать (причем в отношении не только конкретной сделки, но и всех предыдущих). Это вполне разумно, если существует риск утерять свои права на свежеприобретенную недвижимость — например, в ситуации, когда сделка была оспорена. Сделка оспаривается по ряду причин: если забыли учесть права детей, наследников или тех, кто отбывает тюремный срок; если переход прав (даже предыдущий) совершен ошибочно или мошенническим путем; если одна из сторон сделки имеет статус недееспособной.
Для тех, кто хочет, чтобы всю работу сделал юрист по недвижимости
Для тех, кто ценит свое время, комфорт и собственное здоровье и понимает, что потраченное на процесс время и нервы стоят намного больше, есть предложение — позвоните нам и запишитесь на встречу к юристу по недвижимости. Мы изучим ваш вопрос, расскажем, как и в какие сроки можно будет получить результат, заключим с вами договор на юридические услуги и приступим к работе.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
Оставьте сообщение!
+7-921-904-34-26 консультации независимых юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге
Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?
Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций.
С 1 января 2021 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке1.
Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.
Объединение коммунальной квартиры в отдельную
В последнее время перепланировка перестала быть редкостью, в том числе и перепланировка с объединением двух и более квартир. Нередко клиенты приобретают не одну, а скажем 2-3 небольшие квартиры с целью через перепланировку объединить их в одну. Это очень удобно, например, чтобы занять целый этаж, получить многостороннюю, двухэтажную или многократно увеличить комфортабельность и организовать несколько санузлов.
Какие очевидные преимущества есть у объединения двух квартир? Во-первых, за счет сноса стен увеличивается общая площадь объединенной. Во-вторых, не нужно тянуть трубы для обустройства второго санузла – он уже есть изначально. В-третьих, появляется возможность четкого деления жилого пространства на общественную и частную зоны.
Кто такой добросовестный приобретатель?
Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом3. Примерный перечень таких действий будет описан ниже.
По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.
В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?
Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.
Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.
- Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.
Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер. Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли4.
- Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).
Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию. И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье5.
Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность… владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».
Какие документы потребуются?
Для оформления всего процесса потребуется подготовить серьезный пакет документов. Без наличия хотя бы одного их них перепланировка на законных основаниях не состоится. Среди требуемых документов могут быть:
- согласие всех собственников объектов;
- техпаспорта каждого объекта;
- правоустанавливающие бумаги;
- выписка из домовой книги;
- иногда требуется согласие соседей.
Каждая бумага имеет определенную роль в оформлении перепланировки. Если нет какого-то документа его сначала необходимо оформить а потом обращаться в БТИ за получением разрешения на объединение.
Рассмотрение заявления занимает от нескольких недель до полугода. Именно поэтому необходимо основательно подойти к подготовке чтобы не получить отказ.
Могут ли истребовать единственное жилье?
Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой6.
Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности7: денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.
Кроме того, если толковать положения закона буквально8, то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.
Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.
Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.
Как может помочь юрист при объединении комнат
Если вы желаете превратить свое жило помещение Из коммуналки в квартиру, то вам наверняка потребуется Консультация юриста или адвоката. На практике же при решении данного вопроса одной только Консультацией юриста или адвоката дело не ограничивается. Как правило, помимо непосредственно консультирования, юрист и адвокат занимаются составлением соглашения об объединении комнат в коммунальной квартире в одну квартиры, а также представляют интересы своих клиентов в местных органах исполнительной власти, управляющей компании, судебных органах.
Источники
- https://UrMetr.com/kvartira/voprosi/prava-sobstvennika-doli-v-kvartire
- https://ros-nasledstvo.ru/propiska-v-kvartire-s-dolevoj-sobstvennostyu/
- https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/
- https://allo-urist.com/kak-obedinit-doli-v-kvartire-na-odnogo-sobstvennika/
- https://JuristPomog.com/administrative/ownership/pokupka-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov.html
- https://zakon-dostupno.ru/pravo-sobstvennosti/obedinenie-doley-v-kvartire/
- https://pereplan-one.ru/stati/soglasovanie-obedineniya-komnat.html
- https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/obedinenie-komnat-v-kommunalke-kak-mozhno-obedinit-komnaty-v-kommunalke-v-otdelnuyu-kvartiru/
[свернуть]
Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?
1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.
2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.
3. Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат13.
