Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже

Оценка доли в квартире, процесс довольно сложный, даже для профессионала. Правильно определить стоимость доли жилого помещения под силу далеко не каждому, даже весьма искушенному эксперту в этой области, не говоря уже о специалистах в смежных областях по продажам квартир и нежилых помещений.

Cтоимость квартиры, например, может определить любой дилетант в области недвижимости, используя для этого простой способ сравнения. Использовать для этого лучше, разумеется, любую интернет-базу квартир, коих в настоящее время развелось превеликое множество. Опытные риэлторы, начинавшие работать ещё до эпохи интернета, часто вспоминают, как использовали для сравнительной оценки только газеты и журналы по недвижимости (других ориентиров тогда попросту не было). Для четкого понимания цены достаточно сравнить параметры оцениваемой квартиры с несколькими другими, со сходными параметрами, продающимися в текущий момент времени или проданными недавно. Погрешность ошибки относительной стоимости квартиры будет ничтожной. Разница будет заключаться в качестве ремонта или ещё в каких-то деталях, но в общем, цена будет определена почти верно. Этот метод действовал в середине 90-х, надежно он работает и в наши дни.

Для такого скрупулезного дела, как оценка доли в квартире, этот старинный дедушкин метод не подходит. Слишком весомое значение в цене доли имеют мелкие, на первый взгляд, детали. Но именно из них и вырисовывается общая картина любой, даже самой невероятной доли в квартире.

Обратите внимание! Подавляющее большинство Содольщиков до того, как ими была произведена оценка доли в квартире, наивно считали, что стоимость доли квартиры легко вычисляется простым арифметическим соотношением размера их доли в квартире к общей стоимости всей квартиры. Они полагали, что для понимания цены доли им нужно всего ничего: выяснить сколько стоит всё жилое помещение и вычленить из этой стоимости свой размер доли. Увы, это не так.

Сейчас рынок долей перенасыщен изначально непродаваемыми вариантами, выставленными по завышенным ценам. Это произошло по причине того, что таким делом, как оценка доли в квартире, стали заниматься все, кому не лень. Принцип работы агентства недвижимости прост — заманить клиента к себе высокими ценами. Поэтому, отвечая на звонки клиентов, расторопные агенты, не стесняясь, объявляют им более высокие цены на их доли квартир, чем они есть на самом деле, и, при этом, всячески убеждают клиента, что сумеют продать их по этой цене.

Завышая цену на доли, агентство недвижимости умышленно идёт против законов рынка, однако, обманутому собственнику в начале даже нравится, что его имущество оценено дорого. В глубине души каждый надеется, что покупатель найдётся. Но, при этом, логика риэлторов верна и заключается в том, что спустя полгода, когда терпение клиента и договор уже заканчиваются, они убеждают продавца существенно снизить цену, мотивируя это обстоятельство изменением коньюнктуры рынка. В результате Содольщик снова остается в агентстве, а доля продается уже по более низкой цене. Это, так называемый, процесс «утрамбовывания» клиента. Аналогичная процедура происходит ещё через полгода, и только тогда доля квартиры выходит на более-менее рыночную цену.

Для прохиндеев в этом непрерывном потоке есть прямая выгода — одни, потеряв надежду, снижают цену, и их доли, худо-бедно, но продаются, другие — полные оптимизма, только заходят в этот процесс. В целом, неплохо, правда?

Иногда, более уступчивого клиента удаётся спустить с небес и гораздо быстрее. Такие горе продажи тянутся годами, зато у агентства в продаже сразу не меньше полусотни долей, а это уже, ну о-о-очень солидно! У профессионалов рынка есть хорошее правило — обзванивать прошлогодние варианты, самое интересное, что они никуда не делись, а стали только дешевле.

Интересно! «Ну как там клиент, не спёкся? Не готов отдать за столько-то?»- спрашивают с иронией. «Не-е-е-ет! Пока не созрел. Ну, скоро уже!» — с пониманием отвечают на том конце трубки.

Заканчивается эта история обыкновенно тем, что клиент, отчаявшись, начинает самостоятельно искать покупателя на свой товар по более низкой цене. Досыта наглотавшись щедрых обещаний, потеряв много месяцев, клиент начинает самостоятельно обзванивать найденные в интернете фирмы, которые реально выкупают доли квартир. Однако, те, в свою очередь, уже поделать ничего не могут, ибо им проще дождаться, когда договор с агентством, поймавшим на крючок клиента, закончится. Проще подождать пару-тройку месяцев, чем восстанавливать документы заново. Затем, клиент со скандалом вырывает свои документы в агентстве (ни одно агентство не вернет Вам документы раньше, чем закончится договор), и совершает сделку по цене, совершенно отличной от той, на которую его развели вначале. В меньшую сторону, разумеется.

Это вполне обычная практика, на которую покупаются 99 из 100% Содольщиков, желающих избавиться от своего имущества. Для того, чтобы не попасть в стройные ряды этих неудачников, мы расскажем Вам как можно самостоятельно оценить долю квартиры. Таким образом, тщательно изучив и проанализировав представленную ниже информацию об основных критериях, по которым производится правильная оценка доли в квартире, Вы сможете, более-менее, на равных разговаривать с риэлторами, которые будут дурить Вам голову.

Запомните самое главное! Прежде чем обратиться куда-либо, сначала попробуйте оценить свою долю в квартире самостоятельно. Если сомневаетесь или не получается, обратитесь к нашим спецам или к пользователям сайта через форму комментариев или форум. Вам обязательно ответят, причём довольно быстро. При этом, на переписку вы потеряете день-два, но останетесь «на свободе», имея хоть какое-то объективное представление о имеющемся у Вас имуществе. Это намного упростит Ваше дальнейшее общение с потенциальными покупателями, их, кстати, и на нашем сайте лазит предостаточно. Они вполне могут заинтересоваться Вашим вариантом во время обсуждения, если, конечно, он хоть чего-то стоит. Засунуть свою шею на много месяцев в хомут агентства недвижимости всегда успеете.

Зачем нужно знать цену долевого элемента жилища?

Чаще процедура по выявлению ценового диапазона собственной площади в доме требуется при решении имущественных споров:

• Раздел имущества между супругами;
• Вступление в наследство;
• Выкуп доли другим собственником;
• Взыскание недвижимости в счет уплаты алиментов.

Процедура назначается судом или проводится независимо по инициативе заинтересованного лица.

Также мероприятие понадобится в случаях:

• Необходимости перерасчета обязательных налоговых выплат;
• Оформления доли под залог для займа;
• Купли-продажи, сдачи в аренду или обмена;
• Участия в торгах, аукционах (при взыскании задолженности, проводится сотрудниками ФССП);
• Оформления страхового полиса

Иногда часть дома, находящуюся в собственности, включают в уставной капитал предприятия.

При обмене долевых элементов жилища учитывают долю, принадлежащую несовершеннолетнему: уменьшение не допустимо. Регулирование этого процесса происходит сотрудниками социальной защиты.

Особенности оценки доли в квартире

Для правильной оценки стоимости доли эксперт должен учесть множество факторов:

• наличие порядка пользования общей жилплощадью, закрепленного письменным соглашением или судебным решением;
• наличие свободного доступа в квартиру;
• объем жилой площади, положенный дольщику;
• наличие отдельного входа в комнату;
• количество остальных дольщиков;
• число жильцов;
• наличие несовершеннолетних собственников и прочее.

Необходимо принять во внимание, что рыночная цена доли не пропорциональна стоимости всей квартиры. Так, например, если человеку принадлежит половина объекта, а стоимость жилья составляет 4 миллиона рублей, нельзя рассчитывать на 2 миллиона рублей: сумма будет ниже. Дело в том, что покупатель доли фактически получит коммунальную, а не индивидуальную жилплощадь, со всеми вытекающими неудобствами и рисками. Поэтому должен быть применен понижающий коэффициент — от 0,5 до 0,7. Если вернуться к приведенному примеру, долю можно продать за 1—1,4 миллиона рублей.

Иная ситуация возникает, когда один владелец выкупает долю у другого. В таком случае желательно исходить из справедливой цены. Это означает, что доля должна быть рассчитана пропорционально ее величине. Возвращаясь к примеру, справедливая стоимость доли будет составлять 2 миллиона рублей. Однако такой подход возможен только при обоюдном согласии собственников. Иначе определяется именно рыночная цена доли.

Кто вправе выполнять оценку доли в квартире

Этой процедурой могут заниматься только профессиональные оценщики. Речь идет о физических лицах, которые имеют соответствующее образование и опыт, застраховали свою ответственность и вступили в СРО. Если услуги по оценке оказывает организация, она должна иметь в своем штате не менее 2 таких экспертов.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Рассчитать цену своей доли оказывается просто, если собственники принимают решение продать квартиру сразу вместе, целиком, в пользу 1 покупателя, а затем разделить вырученные деньги друг между другом пропорционально своим долям.

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

Если покупатель согласен с использованием такого метода и не возражает против полученной цены, то стороны вправе не обращаться к услугам независимого оценщика.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

1. Площадь.
2. Этажность.
3. Количество комнат.
4. Наличие ремонта.
5. Месторасположение.
6. Тип дома и год его возведения.
7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Здесь уже не может быть использован простой арифметический расчет, где рыночная стоимость всего жилья сначала делится на число всех долей, а затем умножается пропорционально доли владельца (продавца). Пусть среднюю рыночную стоимость квартиры и понадобится выяснить, факторы, влияющие на ценообразование, окажутся уже другими. Они будут связаны с тем, насколько выгодно для покупателя приобретение именно этой доли в сравнении с другими долями на рынке.

Комментарии (14)

Александра| 2016/07/05 Здраствуйте подскажите пожалуйсто мама хочет продать долю 1/5 в 3км квартире 62м. куда идти надо? и как оценить квартиру? спасибо.
admin| 2016/07/18 Здравствуйте Александра! Для начала вам нужно уведомить остальных собственников долей в квартире о намерении ее продать, поскольку они имеют преимущественное право покупки. Для оценки стоимости вашей доли вы можете обратиться в любую экспертно-оценочную компанию, которая оказывает услуги по оценке недвижимости.

Ольга| 2016/12/28 Здравствуйте. Брат предлагает мне выкупить 1/4 доли в двухкомнатной квартире, но сумма не соответствует реальности. Как мне поступить, если он не соглашается на оценочную экспертизу.

admin| 2017/01/10 Здравствуйте Ольга! К сожалению, брат как собственник имущества может продать принадлежащее ему имущество по установленной им единолично цене. Тем не менее, если вы имеете преимущественное право покупки данной доли, а впоследствии выяснится, что доля была продана третьим лицам за меньшую стоимость, чем предлагалось вам, вы сможете оспорить такую сделку в суде.

Екатерина| 2017/02/01 Подскажите пожалуйста. У нас двухкомнатная квартира. Мы с мамой собственники в равных долях. В квартире прописаны двое детей несовершеннолетних. Мама хочет разменять квартиру. Я против. Она предлагает выкупить её долю в половину квартиры. Сколько на самом деле стоит её доля?

admin| 2017/02/08 Здравствуйте Екатерина! Достоверную стоимость доли в жилом помещении можно определить, обратившись в экспертно-оценочную компанию, специализирующуюся на оценке стоимости жилых помещений. По результатам осмотра и проведения исследования, эксперты установят реальную и действительную стоимость доли в квартире на настоящий момент.

Наталья| 2017/03/10 Подскажите. Квартира приватизирована на меня и сестру. 50/50. Я живу в другом городе. Там прописан ее сын 1,5 года. Беременна вторым, соответственно пропишет и его. Просит прописать мужа. Смогу ли я продать свою долю и повлияет ли кол-во прописанных на стоимость?

admin| 2017/03/22 Здравствуйте Наталья! Вы вправе продать свою долю как своей сестре, так и третьим лицам, однако большое количество зарегистрированных в квартире лиц, зачастую, может отпугнуть потенциального покупателя, даже несмотря на то, что подобные сделки не противоречат законодательству.

Елена| 2017/06/22 Здравствуйте. Мне предложили на преимущественном праве купить комнату в квартире, но рыночная цена завышена в 2,5 раза. Я сделала оценку. Есть подозрение, что продавец может провести фиктивную сделку с целью получения материнского капитала. Возможный покупатель – дочь его гражданской жены. В ответе на предложение о покупке я ответила что готва купить по рыночной цене и сослалась на оценку. Мои дальнейшие действия? Что ещё можно сделать что бы не допустить ущемляющую мои права сделку.?

admin| 2017/07/04 Здравствуйте Елена! К сожалению, продавец доли в соответствии с законодательством имеет право самостоятельно назначать и определять цену. Тем не менее, если данная доля в квартире будет продана третьим лицам на других условиях, вы сможете оспорить данную сделку в суде.

Александра| 2018/02/13 Здравствуйте. Каким образом я могу узнать, что доля в квартире продана третьим лицам на других условиях?

admin| 2018/02/19 Здравствуйте Александра! Сведения о собственниках жилого помещения содержатся в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для получения информации о собственнике вы можете обратиться в МФЦ за получением соответствующей выписки из ЕГРП. Если вы считаете, что доля в квартире была продана на иных условиях, вы можете обратиться в суд и уже через суд (по судебному запросу) истребовать документы о стоимости и условиях, на которых была продана доля. Самостоятельно данную информацию, к сожалению, в соответствующих органах вы получить не сможете.

Наталья| 2019/09/21 Здравствуйте, скажите пожалуйста, когда оценивается доля 1/5 в 2х комн. квартире, где есть 2 несовершеннолетних детей, оценщик какими законодательными актами должен руководствоваться,чтобы оценить? Она же должна быть снижена, нежели стоимость целой квартиры? Спасибо.

admin| 2019/10/11 Здравствуйте Наталья! При определении стоимости недвижимого имущества оценщики руководствуются положениями ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и различными методическими рекомендациями. В том числе, учитывается стоимость аналогичных объектов недвижимости по региону проживания. Для определения максимально точной рыночной стоимости недвижимости вы можете обратиться за соответствующей услугой в Управление Росреестра по месту жительства.

В чём состоят сложности оценки?

Сложность оценки доли квартиры состоит в том, что на ценообразование влияет очень много факторов. Самая главная ошибка, которую совершают многие продавцы, состоит в том, что они назначают цену за свою жилплощадь, как просто за часть от квартиры.

Если недвижимость стоит 4 миллиона, и совладельцу принадлежит ¼, то логичнее всего продавать свою часть за 1 миллион. Но на самом деле цена за долю в имуществе будет ощутимо ниже.

Выгоднее всего будет договориться с остальными совладельцами, и продать целую квартиру по рыночной стоимости. Но это не всегда представляется возможным, потому что зачастую долевая собственность сопряжена с конфликтами и спорами о порядке использования жилплощади.

Факторов ценообразования достаточно много, к тому же сама продажа доли имеет некоторые юридические ограничения.

Выводы и рекомедации

Таким образом, с учетом позиции высших судебных инстанций Российской Федерации и сложившейся практики делового оборота можно настоятельно рекомендовать, при выходе участника из состава учредителей оценивать действительную стоимость его доли на основании расчета рыночной стоимости активов, отраженных на балансе ООО с привлечением независимого оценщика. Отчет оценщика гарантирует, что действительная стоимость доли участника при выходе из ООО определена в соответствии с Законодательством, поможет сэкономить время и избежать судебных разбирательств впоследствии.

Факторы, влияющие на стоимость

Трудности, с которыми сталкиваются владельцы одного раздробленного объекта недвижимости, связаны с неполноценностью содержания законов РФ. Доля юридически не фиксируется количеством квадратных метров. Это часть одного целого, разделенная на нескольких владельцев, ½ , 1/5 или вовсе 1/12, но какая комната или часть ее принадлежит определенному лицу – не ясно. В этом случае целесообразно по суду или самостоятельно определить порядок владения.

Удобнее, когда по суду произведено разделение в натуре, то есть каждому собственнику установлена под владение комната. Ценовой диапазон такого элемента дома во втором варианте в 1,5-2 раза выше первого.

Также, помимо характеристик жилья, на оценку доли в доме влияет:

• Наличие соглашения (определения суда) о порядке пользования жильем (без участия суда должно быть заверено нотариально);
• Площадь доли;
• Тождество доли отдельной комнате;
• Количество содольщиков, в особенности количество несовершеннолетних содольщиков (при желании продать дом требуется согласие совершеннолетнего, а значит придется ждать)
• количество жильцов.

Элитный район, дорогой ремонт и прочие нюансы, которые увеличили бы стоимость целого дома, в случае с частью, практически не имеют значения. Покупатель скорее купит отдельное жилище без ремонта, чем кусочек недвижимости с его наличием.

Свободный доступ в квартиру – условный фактор, влияющий положительно на рост стоимости. При негативном настрое остальных совладельцев к новому собственнику, цена падает.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Пример. Итак, чтобы самостоятельно рассчитать стоимость доли, отчуждаемой в пользу 3-его лица, понадобится использовать следующую формулу «(рыночная стоимость всего жилья ÷ количество всех долей * размер своей доли) ÷ 30-50% понижающего дисконта + все ценообразующие факторы». Если рыночная стоимость жилья составляет 6 млн. рублей, а собственник решил реализовать принадлежащую ему ¼ доли, то с учетом понижающего дисконта (скидки) цена его доли будет составлять от 750 000 рублей. Однако это значение не будет окончательным – понадобится также прибавить или отнять все ценообразующие факторы, указанные выше.

«Подводные камни» при определении чистых активов на базе бухгалтерской отчетности

Арбитражная практика показывает, что большинство судебных исков связано с занижением действительной доли выходящего участника. Мало того, если собственник вышел из Общества по соглашению сторон, шансов признать ошибочной «балансовую» стоимость доли и довести ее до рыночной практически нет (например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 № 17АП-5136/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2016 №Ф09-7428/16 по делу №А50-11301/2015, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2017 № 309-ЭС16-16050).

Еще более надежным способом, который даже может обусловить полный отказ от выплаты доли, является создать в данных учета и отчетности признаки банкротства или, по крайней мере, сформировать «отрицательную» стоимость чистых активов за счет убытков.

И наоборот, в интересах собственника, покидающего Общество, величина чистых активов может быть завышена.

Под давлением интересов управляющих или выходящих из Общества участников бухгалтер вынужден «играть» оценкой чистых активов через сопутствующие активы и обязательства (таблица 1).

Таблица 1 – Способы манипулирования величиной чистых активов в интересах участников

Таким образом, у выходящего из Общества участника подозрение о существенном занижении его доли вполне обоснованно, если:

• бухгалтерская (финансовая) отчетность не подтверждена независимым аудитором;
• в динамике в отчетности наблюдаются негативные тенденции снижения финансового результата за счет неожиданного падения выручки и/или ничем не обоснованного роста затрат, прочих расходов или другие признаки неполного отражения объектов учета, отражения мнимых и притворных объектов учета;
• организация значительно изменила в последнем отчетном периоде подход к формированию оценочных обязательств и оценочных резервов, признавая их в относительно больших величинах по отношению к резервируемым объектам, чем в прошлые периоды.

Пример 2. В учетной политике ООО «Омега» (пример 1) отсутствует какое-либо упоминание о формировании резервов по сомнительным долгам, под обесценение стоимости материальных ценностей. Организация не формировала даже резерв на оплату отпусков, так как применяет упрощенные способы учета и отчетности, являясь субъектом малого бизнеса.

Однако в 2021 г. на 31 декабря внезапно проявлена повышенная осмотрительность при подготовке бухгалтерской (финансовой) отчетности:

• бухгалтером сформирован резерв по всем задолженностям дебиторов, которые не погасили свои обязательства своевременно:

Дт 91-2 Кт 63 — 15 000 тыс. руб.;

• сформирован резерв под обесценение материалов, по которым, по мнению технолога, утрачены исходные потребительские свойства:

Дт 91-2 К 14 — 4 000 тыс. руб.;

• рассчитан резерв на оплату отпусков по всем сотрудникам, по которым накопились дни неиспользованного отпуска с момента образования организации:

Дт 20, 23, 26… Кт 96 — 6 000 тыс. руб.

В этой ситуации, как минимум, нарушены принципы и подходы, установленные ПБУ 1/2008, 21/2008: о последовательном применении учетной политике, о порядке формирования, инвентаризации, изменении оценочных значений, о ретроспективном представлении информации при изменении учетной политики.

Спорными величинами активов в балансе могут быть признаны:

• дебиторская задолженность, величина которой могла быть занижена на сумму до 15 000 тыс. руб. (так как величина резерва, учтенная по кредиту счета 63 вычитается из дебиторской задолженности при формировании баланса);
• запасы, величина которых могла быть занижена на сумму до 4 000 тыс. руб. (так как сальдо счета 14 вычитается из величины запасов при формировании баланса).

Спорной величиной в пассиве могут оказаться «Оценочные обязательства», поскольку при описанной постановке учета сумма по этой статье 600 тыс. руб. впервые появляется на 31.12.2019, а в сравнительных колонках баланса (на 31.12.2018, 31.12.2017) она отсутствует.

В «сухом остатке»: квалифицированный собственник вполне обоснованно может заподозрить руководство организации, что нераспределенная прибыль Общества на конец года была занижена на 25 000 тыс. руб. (15 000 4 000 6 000), а его доля — на 12 500 тыс. руб.

За счёт чего может снижаться стоимость доли?

Как есть факторы, повышающие, так и, наоборот, те, что снижают цену жилья. К ним относится:

• Большое количество владельцев квартиры.
• Невозможность выделить отдельную комнату в качестве доли.
• Нежелание совладельцев принимать нового хозяина доли.
• Старый дом, с отсутствием ремонта и плохим техническим состоянием коммуникаций.
• Район, лишённый необходимой инфраструктуры.
• Дорогая стоимость жилья.
• Неравные доли.
• Наличие несовершеннолетних владельцев

В целом отрицательные факторы – это оборотная сторона положительных, повышающих цену.

Кто проведет оценку?

Для корректного определения цены требуется обратиться к проверенным специалистам. Это лицензированные организации или частные профессионалы, практикующиеся на оценке загородной или городской недвижимости более 12 месяцев.

Оценщик обязан:

• иметь высшее экономическое образование по направлению оценка недвижимости (допустимо юридическое с дополнительными курсами по оценочной деятельности);
• застраховаться на случай ошибки в результатах;
• состоять в СРО;
• пройти квалификационную аттестацию.

Целесообразно проверить репутацию специалиста.

Необходимые для оценки документы

Для составления акта об оценке, многие организации требуют следующий перечень документов:

• выписка из ЕГРН;
• договор о купле-продаже, долевом участии, свидетельство о наследстве , либо договор дарения;
• паспорт собственника, осуществляющего оценку;
• справка о регистрации по форме 9;
• кадастровый и технический паспорт;
• описание жилого помещения по форме 7.

Для того, чтобы провести оценку доли в оценочной компании, необходимо:

1. Обратиться в бюро оценки.
2. Предоставить заверенные копии вышеизложенных документов.
3. Составить и подписать договор с компанией.

Стоимость данной услуги варьируется в разных регионах от 2500 до 3500 рублей. В результате клиент получает отчёт на 50 страниц, в котором подробно изложены критерии оценки имущества. Цена – это самый важный фактор при продаже. На рынке жилья и так очень много переоценённого товара. А долевая собственность – это не самая ликвидная недвижимость. Поэтому следует очень ответственно подойти к вопросу оценки своей собственности.

Цель проведения оценки части имущества

Оценка недвижимости представляет собой процедуру определения ее стоимости согласно поставленной цели и с учетом всех факторов, влияющих на цену объекта.

определяет перечень ситуаций, в которых определение стоимости объекта является обязательным:

• национализация имущества;
• составление брачных договоров;
• расторжение брака;
• продажа и отчуждение имущества, которое находится в муниципальной собственности, во владении федерации или ее субъектов, и другое.

Оценка доли земельного участка или квартиры может также потребоваться для:

• страхования объекта;
• отчуждения части имущества;
• использования недвижимости в качестве уставного капитала организации;
• разрешения имущественных споров;
• использования объекта в качестве залога при взятии кредита.

Услугами оценщиков могут воспользоваться как частные лица, так и организации. Объектами оценивания выступают дома, квартиры, земельные участки и иное имущество.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка квартиры.

Как самостоятельно оценить долю в квартире?

Арифметические подсчеты имеют тесную связь с рынком недвижимости. Стоимость жилья меняется из года в год. Значит и расчеты, в отличие от формул, не будут идентичными.

Способы расчетов

Прежде чем считать стоимость доли, нужно оценить квартиру целиком.

Существуют три способа:

• Сравнение объектов – встречается чаще других и доступно для самостоятельного расчета любому человеку. За основу берутся схожие объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.
• Учёт расходов – профессиональный способ оценки в зависимости от вложения в жилой объект.
• Учёт доходов – связан с суммой прибыли от использования квартиры (яркие примеры – коммерческая аренда и найм).

Формула

Ошибочно считать сумму в зависимости от цены отдельно взятой квартиры. Скажем, если жилье стоит 3 000 000 рублей, то собственник ½ части якобы сможет рассчитывать на 1 500 000 рублей, т.е. половину.

Стоимость доли всегда меньше ее реальной цены, поскольку покупатель приобретает не целый объект, а лишь его часть. Совладельцам выгоднее договориться и продать квартиру целиком. Вырученные деньги можно поделить соразмерно долям продавцов. Читайте наш материал о том, как составить соглашение об определении долей в квартире.

Правильная математическая формула расчета:

(A * B) * C = D

*/ – откуда исходит:

A – рыночная цена всей жилплощади (например, 5 000 000 рублей);

B – размер высчитываемой доли (например, ¼);

C – фактор внешних параметров (коэффициент увеличения/уменьшения цены);

D – итоговая стоимость доли в квартире.

Используя универсальную формулу, вы сможете узнать, сколько стоит отдельная доля в квартире. Разумеется, цена может быть как выше, так и ниже – в этом и суть рынка недвижимости. Выкупную стоимость устанавливает продавец. Формулы помогут рассчитать приблизительное значение и не прогадать с расценками.

Пример:

Представим, что трое собственников владеют жильем в равных пропорциях. Общая площадь квартиры – 70 м². Путем арифметических вычислений совладельцы выяснили:

• стоимость 1 м² в трёх схожих квартирах – 20 тыс., 25 тыс., а также 23 тыс. рублей;
• среднюю стоимость 1 м² – (20 тыс. + 25 тыс. + 23 тыс. рублей) / 3 = 22 тыс. рублей;
• среднюю стоимость жилья 70 м² – 22 тыс. рублей * 70 м² = 1 540 000 рублей;
• цену ⅓ доли каждого из собственников – 1 540 000 рублей / 3 = 513 333 рубля.
• цену с учетом понижающего коэффициента (статус «хрущевка», ремонт, удаленность от центра, трое совладельцев) – 513 333 – 20% (102 666 рублей) = 410 667 рублей.

Итоговая цена за ⅓ часть квартиры (70 м²) составит 410 667 рублей. Именно столько сможет выручить собственник, если захочет продать свою долю в условиях рынка недвижимости.

Для начала разделим все доли на две группы:

1. Доля в квартире с неопределённым порядком пользования.
2. Доля в квартире, где порядок пользования определён.

Поясняем, что делается это потому, что оценка доли в квартире производится по-разному, в зависимости от этого веского фактора.

В 99% случаев, порядок пользования в жилых помещениях с долевой собственностью определить невозможно по объективным причинам, о которых мы уже рассказали в других разделах нашего сайта. Именно для этого абсолютного большинства Содольщиков мы продолжим ниже, а остальным счастливчикам, уже определившим порядок пользования, рекомендуем перейти сюда.

Важно! В целом, оценка доли в квартире складывается из нескольких основных составляющих, зная которые можно, очень приблизительно, определить ее реальную цену.

Давайте для удобства разделим эти составляющие на положительные и отрицательные. Положительными мы будем считать те обстоятельства, которые увеличивают стоимость доли квартиры (палец вверх), а отрицательными — которые стоимость доли уменьшают (палец вниз).

Советы и рекомендации

Самостоятельная оценка доли требует учета многих параметров. Особенно того, что касается снижающего коэффициента (скидки). Юристы нашего портала подготовили ряд советов.

Продавцам

1. Старайтесь договориться о продаже квартиры целиком – цена будет существенно выше. Ее можно разделить между совладельцами соразмерно долям – никто не останется в обиде.
2. Выделяйте долю в натуре и требуйте выкуп по ее рыночной стоимости. Неважно, когда человек стал владельцем дроби – он вправе затребовать компенсацию от других содольщиков (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Оценка жилья происходит по аналогии с описанной выше формулой.
3. Заключите соглашение о порядке пользования общим имуществом – упрощение поиска покупателя на долю. Если соглашения не будет, это отпугнет потенциальных клиентов.
4. Определите долю в виде комнаты – это выгоднее с точки зрения продажи. Зная о том, что ему полагается изолированное помещение, покупатель легко пойдет на контакт. Обычную «идеальную» дробь продать сложнее.
5. Освободите жилье от зарегистрированных лиц – наличие прописки осложняет переговоры с покупателем. Прежде чем искать клиентов, снимите с учёта всех прописанных в квартире лиц. Разумеется, в рамках своей доли (комнаты).

Покупателям

1. Остерегайтесь покупки большой доли, если от нее отказались текущие совладельцы – вероятно, сделка не имеет выгоды.
2. Покупка доли в квартире – это отличный повод поторговаться с продавцом. Выбивайте хорошую скидку (дисконт), приводите веские доводы, оперируйте формулами и фактами.
3. Незначительную долю можно выкупить за сущие копейки – несколько тысяч рублей. Подойдет тем, кто хочет иметь регистрацию по месту нахождения.
4. Наличие трёх и более совладельцев снижает цену за выкупаемую часть жилья.
5. Изучайте несколько предложений о продаже долей – не стоит хвататься за первый попавшийся вариант. Рынок жилья имеет свойство меняться, и на нем появляются привлекательные варианты.
6. Убедитесь в наличии свободного доступа в квартиру – если совладельцы чинят препятствия, не дают ключи, меняют замки и настроены крайне враждебно, лучше не совершать покупку.

Сроки

Заявить в суд с требованием о принудительном выкупе доли в квартире можно в течение 3 лет со дня получения отказа ее собственника от продажи.

Регистрация перехода права собственности на долю в квартире занимает:

• 5 рабочих дней – на основании судебного акта;
• 3 рабочих дня – при обращении с заявлением в Росреестр;
• 1 рабочий день – при электронной подаче заявления в Росреестр;
• 5 рабочих дней – при обращении с заявлением в МФЦ.

Государственная регистрация наступает в момент внесения записи о переходе права собственности на долю в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Новый собственник получает на руки соответствующее свидетельство.

Источники

• https://sodx.ru/ocenka/nedvizhimoe-immushchestvl/otsenka-doli-v-dome/
• https://www.grand-real.ru/evaluation/otsenka-kvartir/doli-v-kvartire/
• https://otscenka.ru/otsenka/nedvizhimosti/kvartiry/doli-v-kvartire/
• https://ros-nasledstvo.ru/otsenka-doli-v-kvartire/
• https://svoe.guru/otsenka-stoimosti-nedvizhimosti/dolya-v-kvartire.html
• https://estatelegal.ru/nedvizhimost/ocenka-doli-v-kvartire/
• https://law-divorce.ru/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/
• https://balashiha.gorod.guru/dolya-vykup