Закон Хованской вступает в силу. Как работать после 1 октября?

Какие законы делают вашу работу легальной

Закон Хованской вовсе не запрещает посуточную аренду жилья. Вы можете законно работать на основании этих документов:

1. Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в РФ». Он разграничивает понятия «гостиница» и «средство размещения» (Статья 1. «Основные понятия»).

2. Правила предоставления гостиничных услуг в РФ (Общие положения, пункт 2) и Положение о классификации гостиниц (пункт 6). В этих документах прописано, что они не распространяются на средства размещения, в которых не оказываются гостиничные услуги.

Что дают вам эти законы и постановления: если у вас не гостиница и вы не оказываете гостиничные услуги, закон Хованской к вам не применяется.

Однако нужно внимательно следить, чтобы ваша работа соответствовала новому закону, поэтому читайте следующий пункт, он очень важен.

Как не попасть под закон Хованской

1. Грамотно позиционируйте свой бизнес. Если вы где-либо пишете, что у вас отель, гостиница, апарт-отель и т.д. — вы попадаете под закон. Поэтому вам нужно полностью исключить все упоминания о гостинице и гостиничных услугах. Под это требование попадает всё: договоры с гостями, вывески на здании, таблички внутри здания и помещения, ваша рекламная и сувенирная продукция, название и адрес вашего личного сайта (если он у вас есть).

Также не называйте ваши комнаты номерами. Вам нужно позиционировать свои объекты как жилые помещения, которые вы сдаете в краткосрочный найм.

2. Выбирайте правильный ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Не нужно выбирать ОКВЭД 55.10 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Вместо него можно взять другие:

– 68.20. Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;

– 55.20. Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания;

– 55.90. Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания.

Самым надежным будет ОКВЭД 68.20. Он позволяет сдавать и свое жилье, и то, которое вы арендуете сами.

3. Не оказывайте гостиничные услуги. Этот вопрос нужно рассмотреть детально. Само по себе предоставление объекта с кухней, ванной и другими помещениями не является гостиничной услугой. К гостиничным услугам относятся вызов такси, готовый завтрак, стойка регистрации, мини-бар и другие услуги, которые наверняка знакомы вам по проживанию в отелях.

Что касается уборки, стирки и глажки белья, то эти услуги считаются гостиничными, если вы оказываете их во время проживания гостя. Если гость выселился и вы стираете белье и убираетесь в помещении, никакого нарушения нет.

Пока судебная практика такова: нарушителем считается тот, кто не выполняет любые два из трех вышеназванных критериев. Например, если вы просто позиционируете себя как мини-отель, негативных последствий для бизнеса не будет. Однако в таком случае позиционирование тоже желательно изменить.

Пошаговая инструкция

Как сдавать квартиру посуточно правильно, с чего начать? Кому сдавать жилье и как найти квартирантов? С этими и другими вопросами часто сталкиваются собственники квартир. Рассмотрим подробно все нюансы сдачи жилья в аренду на короткий срок.

Целевая аудитория

Кто ищет квартиры на короткий срок:

• студенты-заочники, приезжающие в город на сессию;
• туристы;
• командировочные;
• лица, которым негде отпраздновать какое-либо событие, и другие категории людей.

Вы должны четко знать, кто ваши потенциальные квартиранты. Это поможет составить грамотное рекламное предложение и быстро найти жильцов.

Как найти квартирантов?

При поиске жильцов нужно рассмотреть все доступные способы:

1. размещение объявлений на сайтах (avito, domofond и пр.);
2. расклейка объявлений по городу, в местах, где сосредоточено наибольшее количество ваших потенциальных жильцов (вокзалы, учебные заведения и пр.);
3. размещение предложения в социальных сетях;
4. поиск среди знакомых и родственников.

Чем больше ресурсов вы задействуете, тем выше шансы быстро найти жильца.

Чтобы впоследствии не затрачивать много времени на поиски клиентов, выделите 1-2 способа, которые приносят вам большее количество звонков от клиентов, и сделайте упор на них.

Что должно быть в помещении?

Квартира должна быть благоустроена и снабжена всем необходимым для проживания. Что именно должно быть:

• спальное место;
• основной набор бытовой техники (холодильник, стиральная машинка, газовая плита, чайник, микроволновка, утюг);
• посуда;
• интернет;
• мебель (шкаф для одежды, стол, стулья).

Если квартира сдается посуточно, то нужно предусмотреть наличие вещей первой необходимости: полотенца, постельное белье, туалетная бумага и пр.

Устанавливаем стоимость

Определяющими стоимость аренды факторами являются:

1. местоположение квартиры (в центре города жилье стоит дороже);
2. благоустройство жилья (квартира с хорошим ремонтом и полным набором необходимой техники и мебели будет стоить дороже);
3. срок аренды (чем он больше, тем ниже стоимость платы за сутки).

Чтобы установить стоимость арендной платы, ознакомьтесь с похожими предложениями других собственников. Это позволит определить средние цены по городу и, на основе них, поставить свою стоимость.

Какие документы оформить?

В день заселения собственнику нужно заключить договор с квартирантом. В документе должна содержаться информация:

• о сроках проживания;
• правах и обязанностях сторон;
• сумме аренды;
• условиях сделки.

Договор для сдачи квартиры составляется в двух экземплярах. При необходимости можно составить опись имущества, в которой указать все ценные вещи (мебель и бытовую технику) с их характеристиками и состоянием. В случае порчи имущества квартирант на основании этой описи обязан будет возместить ущерб.

Риски

Частая проблема, с которой сталкиваются собственники – порча или кража имущества. Нужно понимать, что временные жильцы не всегда бережно относятся к чужим вещам. Поэтому в договоре следует обязательно указать ответственность за порчу и обязанность квартиранта беречь имущество.

Еще один риск – неоплата аренды. Не стоит идти на поводу у таких жильцов, которые просят сразу их заселить, а с оплатой повременить. Деньги нужно брать сразу же, в день заселения. В договоре следует указать точную дату передачи средств за следующий период (неделя, месяц) проживания.

Подумайте о подстраховке

Сдача жилья в аренду связана с риском порчи и кражи имущества. Квартиранты, которые заселяются на короткий срок, как правило, крайне небрежно относятся к временному жилью.

Как обезопасить себя от рисков утраты имущества:

1. Застраховать квартиру и имущество, находящееся в ней. Обратившись в страховую компанию, вы сможете самостоятельно выбрать случаи, от которых жилье будет застраховано: потоп, пожар, кража и пр.).
2. Взять с квартиранта залог. Обычно сумма залога равняется размеру месячной арендной платы (если вы сдаете жилье помесячно) или суточной (если сдаете на 1-2 дня). Если по истечении срока действия договора все имущество осталось в целости и сохранности, то залог отдается квартиранту обратно.

Нюансы

С одной стороны, краткосрочная сдача жилья в аренду выгодна собственнику. При постоянном потоке клиентов он сможет получать доход в 2-3 раза больше, чем если бы сдавал жилье на долгий срок. С другой стороны, такой способ сдачи жилья в аренду сопряжен со множеством сложностей и рисков. А чтобы получать постоянный доход, потребуется приложить много усилий.

Следует также учитывать, что краткосрочная сдача в наем предполагает быстрый естественный износ вещей в квартире и ремонта. Затраты на восстановление жилья полностью ложатся на собственника.

Таковы правила сдачи квартиры на сутки.

Как работать с гостями после 1 октября 2021

1. Измените наименование самого договора и сторон. Используйте только термины «наниматель» и «наймодатель» — это соответствует ГК РФ. «Гость», «отель», «администратор» — эти и подобные им слова нужно убрать.

2. Не оказывайте дополнительные услуги самостоятельно (например, уборка во время проживания гостя). Все подобные услуги должны оказывать компании, не аффилированные с вашим бизнесом.

3. Пропишите в договоре с гостем, что вы не являетесь гостиницей и не оказываете гостиничные услуги. Лучше заявить об этом сразу и напрямую.

4. Есть вариант заключать договоры с гостем на месяц, но с возможностью посуточной оплаты. Однако это может быть трактовано как притворная сделка — впрочем, такой риск возникнет, только если гость будет очень сильно недоволен и пойдет в суд. Пока такой судебной практики нет.

Требования к договору

Как правильно составить договор найма на короткий срок? Рассмотрим правила оформления документа для сдачи жилья.

Правильное составление

Договор оформляется в двух экземплярах (для хозяина квартиры и жильца) в письменной форме. Может быть написан как от руки, так и в печатном формате. Что должно быть включено в соглашение:

1. Предмет договора (нужно указать площадь квартиры и ее адрес).
2. Данные владельца и жильца (ФИО, паспортные данные).
3. Дата заключения договора.
4. Срок аренды.
5. Сумма платы, порядок передачи денег хозяину квартиры.
6. Ответственность за оплату ЖКХ (кто будет оплачивать – собственник или наниматель).
7. Обязанности и права сторон соглашения.
8. Условия расторжения и продления договора.
9. Подписи сторон.

Чем подробнее будут описаны условия проживания и предоставления квартиры в наем, тем меньше риск возникновения конфликтов и споров между сторонами сделки.

О том, какие еще документы могут понадобиться для сдачи квартиры и как их составить, мы писали тут.

Что необходимо учитывать при заключении

Заключая договор краткосрочного найма, следует учитывать также некоторые важные мелочи:

• Порядок выселения жильца из квартиры. Если жилье сдается посуточно, то в договоре следует прописать, в какой день и в какое время наниматель обязуется отдать ключи хозяину.
• Проверка квартиры собственником. Хозяин имеет право проверять жилье, если сдает его на несколько месяцев. Частоту визитов следует обговорить в документе.
• Порядок возврата залога. Если собственник берет залог, то его сумма, а также порядок и условия возврата должны быть прописаны в договоре.

Особенности

Условия краткосрочного договора немного отличаются от условий соглашения, заключенного на длительный срок. Особенности краткосрочного договора описаны в ст.683, п.2 ГК РФ:

1. у нанимателя нет преимущественного права продления договора;
2. жилье не может сдаваться в субаренду;
3. правило о возможной замене жилья не применяется в случае заключения договора на короткий срок;
4. необязательно указывать в договоре данные лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем;
5. в случае смерти нанимателя право проживания в квартире граждан, которые до этого жили вместе с ним, утрачивается.

В то же время законом не запрещено устанавливать свои условия аренды, которые не ущемляют прав обоих сторон сделки.

Нужна ли регистрация?

Если человек передает во временное пользование жилье иному лицу, то на срок, предусмотренный договором, квартира находится в обременении. Ограничение права собственности регистрируется в Росреестре. В соответствии со ст. 674 ГК РФ, договор найма подлежит регистрации только в том случае, если был заключен на долгий срок. Краткосрочный договор (менее 1 года) регистрировать не нужно.

Можно ли обойтись без документа?

Документ, заключенный между хозяином жилья и нанимателем, имеет юридическую силу и защищает обе стороны от возможных проблем и конфликтов. Договор – это гарантия безопасности сделки как для владельца недвижимости, так и для жильца.

Сдача квартиры в аренду без документа крайне нежелательна, так как в этом случае права и обязанности сторон сделки ничем не регулируются, а значит, каждый из них может нарушить условия соглашения.

Подробнее о том каковы права квартирантов без договора и чем рискует арендодатель, сдавая жилье без составления соглашения можно узнать тут.

Что учитывать при продвижении своих объявлений

1. Не упоминайте гостиницы и отели (и производные слова) в названиях ваших объектов. Выбирайте типы размещения, не связанные с гостиницами: квартиры, комнаты, апартаменты, студии.

2. Указывайте, что вы сдаете жилье в краткосрочный найм. Это юридически грамотный термин.

3. По возможности следите за отзывами: там ваш объект тоже не должен называться гостиничным. Лучше сказать гостю заранее, чтобы он написал отзыв «правильными» словами.

4. Проверьте, что ни на одном ресурсе не осталось информации, которая могла бы относить ваш бизнес к гостиничному. Зайдите на те сервисы, которыми вы перестали пользоваться и удалите ненужную информацию. Прокуратура может зайти на любой сайт, сделать скриншот и нотариально его заверить. Это может быть использовано как доказательство в суде.

Стоимость аренды

Важный вопрос — сколько брать за проживание. Самый простой способ — посмотреть, сколько берут ваши конкуренты. Сделать это несложно: зайдите на главную страницу Суточно.ру, введите свой город и посмотрите, какие расценки наблюдаются в вашем городе и районе.

На стоимость повлияют состояние вашего жилья, наличие в нем удобств, а также прилегающая инфраструктура.

Во время новогодних и других праздников можно повышать стоимость суток. При бронировании на несколько дней принято делать скидки — чем больше у вас гостят постояльцы, тем ниже цена.

Что делать, если вы сдаете жилье в субаренду

Если объект принадлежит не вам, а другому собственнику, помните об этих пунктах:

1. Ответственность по закону Хованской несет как собственник, так и наниматель. Обычно прокуратура подает иски к двум ответчикам.

2. Вы освобождаетесь от ответственности, если работаете с собственником по агентскому договору. В этом случае вам нужно заранее договориться с собственником, что тот будет отвечать перед законом самостоятельно. И когда вы заключаете договоры с гостями, то действуете от имени собственника, как посредник между ним и гостем.

3. Инициируйте изменение договора с собственником. Пропишите запрет на оказание гостиничных услуг. В этом случае у вас будет дополнительный аргумент в свою пользу — о том, что вы не собирались вести гостиничную деятельность.

4. Предусмотрите риск расторжения договора в связи с применением закона Хованской.

Справиться самому или попросить помощи у агентства?

Выбор способа сдачи жилья зависит от личных предпочтений собственника. Если нет времени самостоятельно заниматься поиском квартирантов и показами жилья, то лучше доверить эту работу риэлтору. За его услуги придется заплатить. Комиссия взимается с квартирантов и зависит от стоимости арендной платы.

Стоит учесть, что наличие комиссии может отпугнуть потенциальных жильцов. Не каждый готов оплачивать услуги посредника. Поэтому в некоторых случаях поиски клиентов могут затянуться.

Самостоятельная сдача жилья в аренду требует от владельца достаточно много свободного времени, особенно, если речь идет о посуточной аренде. Хозяину придется:

1. убираться в квартире;
2. каждую неделю искать новых жильцов;
3. ездить на показы;
4. заключать договора.

Если собственник рассматривает аренду как бизнес, то придется обойтись без посредников. Если же он желает получать пассивный доход, то лучше обратиться в агентство и делегировать часть обязанностей специалистам. Более детально о том, как сдать квартиру в аренду правильно — самостоятельно или через агентство риэлторов, можно узнать в этом материале.

Ответственность за неисполнение закона Хованской

1. Административная. Статья 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». Штраф до 1500 рублей. Норма распространяется только на собственников-физлиц. Но в большинстве случаев наступает второй вид ответственности — гражданская.

2. Гражданская. Государство подает иск в суд о запрете на осуществление деятельности, т.е. требует запретить гостиничные услуги и сдачу жилья для временного размещения. К ответственности привлекают и собственников, и тех, кто сдавал жилье в субаренду.

Судебная практика: в 98% случаев с иском в суд выходит прокуратура, но не самостоятельно, а по обращениям граждан (недовольных соседей, ТСЖ, управляющих компаний). Шансов выиграть в суде очень мало — 95% исков удовлетворяются. Однако во всех подобных делах было четко видно, что оказывались гостиничные услуги.

Если не исполнять предписание, квартиру могут изъять и продать с торгов. Впрочем, пока таких прецедентов не было: обычно после судебных решений собственники просто прекращают сдавать квартиру.

О чём речь?

Под краткосрочной арендой квартиры чаще всего подразумевают посуточную сдачу. Но если обратиться к Гражданскому кодексу статье 683, то данное понятие относится ко всем сделкам, заключенным на срок до 1 года.

Исходя из закона, договор краткосрочной аренды может быть заключен на любой срок, не превышающий 12 месяцев. Если сдавать квартиру на срок более 11-12 месяцев, то будет считаться долгосрочным. Если в соглашении не указать срок действия, то оно будет считаться заключенным на пятилетний срок.

Кто будет следить за исполнением закона Хованской

1. Прокуратура. В большинстве случаев подобными делами занимается именно она.

2. Полиция. По закону имеет право, однако на практике ее интересует только временная регистрация иностранных граждан (миграционный учет).

3. Жилищная инспекция. Инициирует много проверок при проведении незаконных перепланировок. Если в рамках проверки обнаружат гостиничные услуги, могут выйти с иском в суд.

4. Ваши соседи. С ними лучше сохранить хорошие отношения.