Договор пожизненного содержания с иждивением. Общие положения
В соответствии со ст. 601 ГК РФ по данному договору гражданин — получатель ренты передает в собственность другой стороне — плательщику ренты недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание этого гражданина и (или) указанного им лица.
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты с той лишь особенностью, что вместо непосредственной уплаты ренты плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание гражданина с иждивением, то есть осуществлять уход за гражданином, обеспечивать его содержание, покупать продукты питания, одежду, лекарственные препараты, оплачивать медицинское обслуживание. Предоставленное содержание с иждивением может включать обеспечение и иных потребностей гражданина, например, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Такой договор может также предусматривать выплату единовременной денежной суммы вначале и затем определенных денежных сумм ежемесячно до момента смерти, а также оплату коммунальных услуг, процентов за просрочку платежей и т.п. (п. 1 ст. 585, п. 1 ст. 602, ст. 603 ГК РФ).
Срок действия данного права — до конца жизни получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).
Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо.
В соответствии со ст. 34 ЖК РФ содержание данного права составляет правомочие пользования жилым помещением.
Основополагающим признаком договора пожизненной ренты является установление выплаты ренты на срок жизни получателя. Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (рента), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.
Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (п. 1 ст. 158, ст. 584 ГК РФ).
В статье 411 ГК РФ содержится важное положение о том, что требования, связанные с пожизненным содержанием с иждивением, не подлежат зачету. Поэтому плательщик ренты не вправе зачесть в счет ренты, подлежащей выплате ее получателю, любые долги последнего перед ним (например, по договору займа).
Из судебной практики следует, что нетрудоспособный гражданин — получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, заключенному с наследодателем — плательщиком ренты, не наследует по закону в качестве иждивенца наследодателя (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).
Бремя несения затрат по оплате жилищно-коммунальных услуг
На наш взгляд, согласно общему правилу, установленному статьей 602 Гражданского кодекса РФ, все расходы по жилищно-коммунальным услугам, в том числе расходы на капитальный ремонт жилья, переданного под выплату ежемесячного содержания с иждивением, несет плательщик ренты.
Кроме того, после получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение из Федеральной регистрационной службы лицевой счет на оплату жилищно-коммунальных услуг подлежит переоформлению расчетно-кассовой организацией на него как нового собственника жилья. Данная позиция основана на том, что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги в полном объеме лежит на собственнике жилого помещения с момента возникновения права собственности.
Приведу один пример из судебной практики, где спор возник в отношении неисполнения договора пожизненной ренты (применим к договору пожизненного содержания с иждивением на основании пункта 2 статьи 601 Гражданского кодекса РФ).
Истец обратилась в суд с иском о расторжении договора пожизненной ренты и признании за ней права собственности на квартиру, указав, что она заключила с ответчицей договор, в соответствии с условиями которого та обязалась выплачивать ей пожизненную ренту в размере 2 000 рублей ежемесячно, оплачивать расходы, превышающие обязательные ежемесячные платежи по жилищно-коммунальным услугам, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом дома, в том числе капитальным.
Однако ответчица, частично выплачивая суммы ренты, уклоняется от выполнения иных обязанностей по договору, а именно: не производит косметический ремонт квартиры, не посещает ее в медицинских учреждениях при ее госпитализации, не оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
Решением районного суда в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме. В поданной истицей кассационной жалобе она просила отменить решение суда, полагая его неправильным.
Судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции и указала, что истцом не доказаны обстоятельства неполучения от ответчицы такого содержания, на которое она рассчитывала при заключении договора, а основания, при наличии которых по требованию рентополучателя договор пожизненной ренты может быть расторгнут в судебном порядке, предусмотрены статьей 599 Гражданского кодекса РФ.
К существенным нарушениям условий договора, применяя аналогию закона, исходя из положений статьи 593 Гражданского кодекса РФ, можно отнести случаи, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, а также другие случаи, предусмотренные договором.
При этом судом обоснованно отмечено, что доводы истицы о неисполнении ответчицей обязанности по проведению косметического ремонта в квартире не могут служить основанием для расторжения договора, поскольку не свидетельствуют о существенном нарушении ответчицей его условий, так как согласно пункту 1.7 договора в его предмет входит обязательство плательщика ренты в обмен на полученное имущество ежемесячно выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы, а также обеспечивать уход за получателем ренты в случае, если этого потребует состояние его здоровья.
Факт оплаты истцом жилищно-коммунальных услуг также не свидетельствует о существенном нарушении ответчицей условий договора, поскольку оплата жилищно-коммунальных услуг не относится к обязательствам плательщика ренты перед получателем ренты, а является обязанностью ответчицы как собственника жилого помещения, и за неисполнение собственником помещения своих обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг законом предусмотрена иная ответственность (кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.09.2011 № 33-14808/11).
Ограничения распоряжения жилым помещением, переданным плательщику ренты
Гражданский кодекс РФ указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным плательщику ренты в обеспечение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты (письменного и нотариально заверенного).
В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не было осведомлено о его наличии.
Договор пожизненного содержания с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой в конечном счете переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть согласно абз. 1 ст. 604 ГК РФ предварительно согласованы с получателем ренты.
Если плательщик ренты совершит сделку по отчуждению недвижимого имущества без согласования с получателем ренты, последний имеет право требовать признания в судебном порядке всех совершенных плательщиком сделок недействительными на основании ст. 173.1 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления»).
Основания прекращения пожизненного содержания с иждивением
К основаниям прекращения пожизненного содержания с иждивением ГК РФ относит как смерть получателя ренты, так и существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.
Если плательщик ренты не выполняет своих обязательств перед получателем ренты, последний вправе потребовать расторжения договора пожизненного содержания с иждивением и потребовать от плательщика ренты либо возврата ему жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены за это помещение. Выкупная цена определяется без зачета расходов плательщика ренты по содержанию получателя ренты.
Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ право получателя ренты на одностороннее расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возникает при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Характер нарушений — могут ли они быть признаны существенными или нет — определяется конкретными обстоятельствами отношений между участниками договора пожизненного содержания с иждивением. В частности, существенный характер приобретают неоднократные, систематические случаи неисполнения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению иждивения получателю ренты.
Во избежание негативных последствий и убытков в договоре необходимо четко прописать все обязанности по содержанию плательщика ренты (как материального, так и нематериального характера). А в подтверждение их исполнения надо осуществлять сбор, учет и хранение всех платежных и иных документов, из которых следует, что именно плательщик ренты исполнил то или иное обязательство либо оно выполнено третьим лицом, но за счет плательщика ренты.
Чеки на покупку продуктов, рецепты и чеки на лекарства, договоры и платежные документы, подтверждающие привлечение плательщиком ренты третьих лиц для исполнения договора, квитанции на оплату коммунальных услуг с подписью плательщика ренты, а также выписка с соответствующего банковского счета, если оплата осуществлялась в безналичном порядке, — все это послужит доказательством надлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты, если дело дойдет до суда.
§ 3. Пожизненная рента
Статья 596. Получатель пожизненной ренты
1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Статья 597. Размер пожизненной ренты
1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 № 363-ФЗ)
Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты
1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Недвижимое имущество, переданное плательщику ренты, не входит в состав наследства получателя ренты
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. По договору пожизненного содержания с иждивением недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты, то есть передача имущества от получателя ренты (наследодателя) к плательщику ренты осуществляется при жизни наследодателя. Следовательно, на день открытия наследства спорное имущество наследодателю не принадлежит, в наследственную массу не входит (если договор не расторгнут в установленном законом порядке при жизни наследодателя (получателя ренты)).
Расторжение договора
Договор ренты с пожизненным содержанием может расторгнуть как получатель ренты, так и плательщик ренты. Заявление о расторжении можно подать в суд только после предварительного получения отказа несогласной стороны или при неполучении такого отказа в срок, оговоренный в предложении о расторжении или договоре либо после 30 дней.
Расторжение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением через суд возможно по иску родственников получателя ренты. В интересах получателя ренты может выступить прокурор.
Чтобы избежать проблем, нужно перед заключением договора удостовериться в полной дееспособности получателя ренты.
