Споры между сособственниками
Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр.
В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию).
Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.
Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа.
Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:
1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо
2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо
3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо
4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).
Возможные нюансы
Существует четыре главных вопроса, которые следует обязательно изучить до подписания договора и передачи денег, а именно:
- Порядок заключения сделки.
- Последствия приобретения доли, если другие собственники не дали на сделку согласия.
- Какие риски могут возникнуть, если один из собственников несовершеннолетний.
- Кого получится прописать в приобретенной жилплощади.
Если другие собственники против
На продажу доли получение согласия от владельцев соседних долей не требуется. Проблемы могут возникнуть только, когда продавец в установленном законе порядке не уведомил соседей о своем намерении.
Если же необходимый регламент был соблюден и ни один из владельцев не выразил желания на покупку доли, после заключения сделки купли-продажи, ни один суд не отменит ее только лишь на основании того, что продавец не заручился согласием на реализацию доли от всех собственников.
Один из владельцев несовершеннолетний
В этом случае продавец перед заключением сделки должен обязательно получить разрешение органа опеки и попечительства. Подобные справки выдаются только если после продажи доли жилищные условия ребенка либо останутся прежними, либо будут лучше. В противном случае опека не одобрит сделку.
Если перед оформлением бумаг согласие органов опеки и попечительства получено не было, но договор все же удалось заключить и зарегистрировать, сделка может быть отменена в судебном порядке. Подать заявление может сотрудник органов опеки или любое другое заинтересованное лицо.
Ограничение права распоряжения долей
Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам. При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ).
И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты.
В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.
Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
Нередко бывают ситуации, когда продавцу доли не известен адрес регистрации и адрес фактического проживания сособственника, по которому ему необходимо направить извещение о продаже доли. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в ЕГРН, в МВД, допускается направление извещения по адресу места нахождения квартиры.
Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи. В случае, когда доля принадлежит несовершеннолетнему, требуется получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок исчисляется со дня, когда такой сособственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.
Судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Таким образом, участник долевой собственности, права которого были нарушены, должен выплатить стоимость доли покупателю, а покупатель, в свою очередь, вправе потребовать возмещения убытков с продавца доли, который заключил договор с нарушением преимущественного права.
Подводные камни и риски при покупке долей
Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап. Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку. К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:
- проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
- узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
- попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.
Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.
Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:
- Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
- Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.
Новые «тренды» на рынке недвижимости
Продажа доли под видом отдельной квартиры-студии
В последние годы на рынке недвижимости появилось много предложений квартир-студий, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Такие студии чаще всего «нарезают» из трех- или четырехкомнатных квартир. Для этого в квартире производятся перепланировки, не всегда согласованные в установленном порядке. Покупателю предлагают купить отдельную квартиру, но юридически ему продают долю в квартире с несогласованной перепланировкой.
Это может привести к получению предписания уполномоченного органа о приведении квартиры в исходное состояние, к штрафу, а в некоторых случаях и к принудительной продаже квартиры с торгов. Всё это – негативные последствия покупки именно доли, а не самостоятельного объекта недвижимости.
Продажа доли без права проживания
Ещё одно нововведение на рынке недвижимости — продажа «микродоли» в квартире «под прописку». Встречаются объявления о продаже 1/8, 1/32, 1/50, 1/210 и т.д. долей. Причём такие доли продают даже в однокомнатных квартирах. В объявлениях о продаже доли продавцы честно указывают, что проживание в квартире невозможно, а нередко указывают на то, что и посмотреть квартиру перед покупкой доли в ней нельзя.
Пример действий мошенников при продаже доли в квартире
Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!
